Барселона, 16 июня 2026 г. Испанское законодательство не позволяет арендодателю произвольно повышать арендную плату или принуждать арендатора к подписанию нового, более дорогого договора, особенно в период действия текущего контракта. Как поясняют юристы, ключевое различие заключается между законной ежегодной индексацией арендной платы и навязыванием нового договора на более жёстких условиях.
По словам Алехандро де Градо из конторы Ainos Abogados, в период действия договора аренды арендодатель «сможет повысить арендную плату, только если это соответствует самому контракту, срокам и установленным законом ограничениям». Индексация аренды допускается раз в год, но только если такое условие прямо прописано в договоре. «Если такого пункта нет, цена должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора», — подчеркнул юрист. Запрещено также применять повышение задним числом или изменять стоимость в одностороннем порядке.
Отдельно специалисты указывают, что попытки арендодателя «форсировать подписание нового контракта по более высокой цене, угрожать непродлением аренды или использовать косвенные методы для удорожания аренды могут быть признаны злоупотреблением правом».
Особые правила для «напряжённых зон»
Если жильё находится в зоне, официально признанной рынком с напряжённой ситуацией (zona tensionada), свобода арендодателя в установлении цены ещё сильнее ограничена. В Каталонии, напомнил Оскар Горгес из Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, статус напряжённой зоны, в частности, присвоен Барселоне; соответствующие меры действуют как минимум до марта 2027 года.
В таких зонах при заключении нового договора арендатор-непрофессионал (не крупный держатель жилья) обязан соблюдать размер арендной платы из предыдущего договора с учётом индексации, допускаются лишь отдельные оговорённые в законе исключения. Для крупных держателей (grandes tenedores) действует двойное ограничение: берётся наименьшая из двух величин — предыдущая арендная плата с индексацией либо государственный индекс цен. Таким образом, подписание нового контракта не позволяет обойти законодательные лимиты.
Что делать арендатору при попытке повышения
Эксперты советуют в первую очередь проверить документы: дату подписания, срок действия, наличие пункта об индексации, указанный индекс, а также статус зоны проживания. Мария Пастор Эслес из Vilches Abogados отметила, что новая реформа «направлена на защиту арендатора и выравнивание баланса в договорных отношениях, особенно в контексте напряжённого рынка».
Резюмируя позицию опрошенных юристов: арендодатель может предлагать, обсуждать и проводить законную индексацию аренды, когда это разрешено договором и законом. Однако он не вправе навязывать одностороннее повышение в период действия договора, применять повышение задним числом или использовать подписание нового контракта для обхода установленных ограничений. В напряжённых зонах, таких как Барселона, возможности поднять арендную плату дополнительно сужены правилами привязки к предыдущему договору и государственному индексу.