Согласно действующему испанскому законодательству, подписание договора аренды на 12 месяцев вовсе не означает, что по истечении этого срока арендатор обязан покинуть жильё. Как напоминают юристы, Закон об аренде городского жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) предусматривает систему обязательных пролонгаций, которая может позволить арендатору оставаться в квартире в течение нескольких лет.

«Закон не позволяет собственнику действовать произвольно и в любой момент», — объясняет Алехандро де Градо из юридической фирмы Ainos Abogados. Это предупреждение касается как прекращения договора, так и попыток повысить арендную плату в связи с истечением первого года.

Если договор аренды постоянного жилья заключён на срок менее пяти лет (или семи лет, когда арендодателем является юридическое лицо), контракт ежегодно продлевается автоматически до достижения этого минимального срока — за исключением случаев, когда сам арендатор заявляет о желании съехать. Таким образом, истечение первого года не означает автоматического завершения арендных отношений.

Юрист подчёркивает, что давление на арендатора с целью подписания нового договора по более высокой цене может быть признано злоупотреблением: «Принуждение к подписанию нового контракта с более высокой платой под угрозой непродления или использование косвенных способов повышения арендной платы может считаться недобросовестной практикой».

Мария Пастор Эслес, директор офиса Vilches Abogados, отмечает, что такая правовая конструкция укрепляет положение арендатора: «Арендатор получает бо́льшую правовую определённость и предсказуемость, что позволяет домохозяйствам лучше планировать свои расходы на жильё». По её словам, реформа явно направлена на защиту арендатора и уравновешивание договорных отношений, особенно в условиях напряжённого рынка.

Закон предусматривает и исключение: если арендодатель — физическое лицо, и в договоре с самого начала была прямо указана необходимость вернуть жильё для собственного постоянного проживания или проживания близких родственников, обязательная пролонгация может не действовать по истечении первого года. Однако такое намерение должно быть заявлено заранее и обосновано в рамках закона.

При этом арендодатель может извлекать косвенные выгоды из стабильных отношений, такие как меньшая сменяемость жильцов, меньше споров и бо́льшая гарантия выплаты арендной платы. Для договоров, заключённых после 26 мая 2023 года, действует общая скидка в 50% на налогооблагаемый положительный доход от аренды, а в зонах с напряжённым рынком — ещё более высокие проценты.

Пилар Томе из Vilches Abogados предупреждает, что вложение в арендное жильё сопряжено с неопределённостью: «Хотя недвижимость и воспринимается как надёжная инвестиция, она не лишена рисков. В текущий момент один из главных — регуляторная неопределённость, связанная с активными общественными и политическими дебатами вокруг жилищного вопроса».

Ключевой вывод для арендатора: в случае постоянного жилья договор, подписанный на год, не заканчивается автоматически по истечении этого срока, если арендатор хочет остаться и закон предусматривает обязательную пролонгацию. Иная ситуация — с сезонной арендой или арендой не для постоянного проживания, где действуют другие правила. Юристы рекомендуют арендаторам внимательно проверить дату договора, статус арендодателя, пункт об актуализации платы и наличие оговорки о необходимости жилья для собственника.