Барселона, 8 июля 2026 года. Крупнейшая испанская сеть агентств недвижимости Tecnocasa и Университет Помпеу Фабра (UPF) представили в среду совместный доклад, в котором констатируют «явную смену цикла» на рынке жилья. Генеральный директор Tecnocasa Паоло Боарини (Paolo Boarini) заявил, что цены вряд ли смогут и дальше расти, а признаки разворота уже заметны: «Рост цен, который мы наблюдали ещё несколько месяцев назад, больше не происходит».

По данным исследования, 30% населения Испании живут в «зонах ограниченной доступности» — territories, где семья со средним доходом уже не может купить жильё в ипотеку на стандартных условиях. Для сравнения, в 2021 году этот показатель составлял всего 9%. В Барселоне ситуация ещё более острая: в зону ограниченной доступности попадают 75% жителей, а 29 из 40 почтовых индексов города — от района Готик до Гинардо и Валькарки — признаны недоступными для среднего покупателя. Среднегодовой платёж по ипотеке в каталонской столице достигает 17 200 евро; чтобы его обслуживать, семье необходимо зарабатывать 57 500 евро в год, тогда как медианный доход в Барселоне составляет около 50 099 евро.

Профессор экономики UPF Хосе Гарсия Монтальво (José García Montalvo) отметил, что продавцы сохраняют «завышенные ценовые ожидания», которые всё сильнее расходятся с ожиданиями покупателей. В результате растёт доля торга при сделках, а средний срок закрытия операции увеличился до 79 дней (с 73 дней годом ранее, когда был зафиксирован исторический минимум). «Сделок заключается меньше, но по цене, близкой к запрашиваемой продавцом, — и поэтому цены продолжают расти», — пояснил Монтальво. По его словам, единственный способ, которым продавцы могут осознать изменение конъюнктуры, — это дальнейшее падение числа транзакций.

Структура спроса также претерпела заметные изменения. Доля покупателей первого жилья выросла до 72,7% (годом ранее — 67%), а доля сделок с привлечением ипотеки — до 73,9% (было 57,8%). При этом, по словам Боарини, фигура инвестора «практически исчезла с рынка»: вложения в жильё для последующей перепродажи или сдачи в аренду считаются «малорентабельными». Доля инвестиционных покупок сократилась с 25,3% в 2023 году до 19,3% в 2026-м, а в Барселоне — до рекордно низких 9,9% (для сравнения, в 2016 году она составляла 36,8%).

Директор аналитического департамента Tecnocasa Ласаро Куберо (Lázaro Cubero) связал сокращение инвестиционного спроса с падением предложения на рынке аренды. По его данным, всё больше собственников в Барселоне предпочитают продавать квартиры, а не продлевать договоры найма: если в 2023 году 24,1% выставленных на продажу объектов были сданы в аренду, то теперь эта доля выросла до 30,4%.