Менее чем за 48 часов до голосования в парламенте Каталонии по законопроекту «Общих» (Comuns) о запрете спекулятивной покупки жилья ассоциация собственников Som Habitatge представила юридическое заключение, в котором утверждается, что норма противоречит Конституции.

Документ подготовили Серхио Насарре Аснар (Sergio Nassarre Aznar), профессор гражданского права Университета Ровира-и-Виргили (URV) и эксперт по жилищным вопросам, и Эктор Симон Морено (Héctor Simón Moreno), преподаватель того же университета. Это уже пятый опубликованный анализ регулирования спекулятивной покупки жилья, но первый, в котором даётся отрицательная оценка.

Законопроект «Общих» предлагает внести изменения в закон о градостроительстве, чтобы муниципалитеты в напряжённых зонах могли через местные планы определять целевое назначение жилья. Норма не затрагивает саму куплю-продажу, а регулирует действия нового собственника — например, обязывает сдавать квартиру в аренду на свободном рынке.

На презентации доклада генеральный секретарь Som Habitatge Анна Пуйдеваль (Anna Puigdevall) заявила, что регулирование рынка в последние годы привело к «огромному противоречию»: «Государство не инвестирует. Если мы к тому же запрещаем частные инвестиции, возникает серьёзная проблема: кто будет создавать необходимое предложение?». По её словам, действующие нормы «не решили проблему, а, напротив, усугубили её»: аренда стала «дороже и ниже качеством», поскольку квартиры по новым контрактам меньше по площади.

Пуйдеваль сообщила, что Som Habitatge ведёт переговоры с политическими группами, чтобы направить текст закона в Консультативный совет по статутным гарантиям (Consell de Garanties Estatutàries) — этот шаг заблокировал бы голосование в среду. «Мы считаем, что кто-то из них нас поддержит», — выразила она надежду. Впоследствии инициаторы смогут обратиться в Конституционный суд (ТС).

В резюме доклада говорится: «Недопустимо, чтобы предложения обусловливали ex ante (то есть заранее), кто может купить жильё, равно как и предопределять обязательное использование». Симон пояснил на пресс-конференции, что законопроект «выходит за рамки градостроительного права: оно может классифицировать землю и определять виды использования, но превышает полномочия, когда вторгается в структуру договора и затрагивает право собственности». Норма, по его словам, затронет не только сделки купли-продажи, но и наследование и дарение.

Авторы апеллируют не только к испанскому праву, но и к европейскому законодательству, которое требует «справедливого баланса между частной собственностью и вмешательством в общественных интересах». Кроме того, Насарре и Симон предупреждают, что запрет спекулятивной покупки приведёт к значительным территориальным различиям внутри одного рынка — «соседние муниципалитеты смогут применять кардинально разные ограничения» — и создаёт «косвенную дискриминацию для граждан, не являющихся испанцами». Наконец, по мнению экспертов, законопроект нарушает свободу предпринимательства, поскольку «сводит деятельность на рынке недвижимости к одной единственной бизнес-модели».