Конгресс депутатов Испании утвердил в четверг, 12 ноября 2026 года, один из двух жилищных декретов, которые были отклонены нижней палатой 2 октября, что привело к роспуску парламента и назначению внеочередных выборов на 29 ноября. На этот раз голосование проходило в постоянной депутатской комиссии — органе, сохраняющем законодательную активность в период между сессиями, где арифметика голосов несколько иная, чем на пленарном заседании. Для утверждения текста, который Совет министров повторно одобрил 6 октября с небольшими поправками, не потребовались голоса партии «Junts» (вместе с PP, Vox и UPN ранее отклонившей декрет), и документ вступил в силу.

Второй декрет, предусматривавший автоматическое продление договоров аренды и обязательство собственника выплачивать компенсацию арендатору при расторжении договора, не прошёл — против, как и в октябре, проголосовала Баскская националистическая партия (PNV).

Основные меры утверждённого декрета

Запрет выселений до 2030 года. Декрет приостанавливает до 31 декабря 2030 года выселения из объектов недвижимости, принадлежащих крупным компаниям, которые приобрели жильё или портфели просроченных ипотек ниже рыночной стоимости. Судья вправе приостановить процедуру, даже если решение о выселении уже вынесено, но фактический снос ещё не произведён. Компенсации для таких собственников не предусмотрены. Новой нормой стала так называемая «энервация»: у администрации есть два месяца, чтобы предоставить альтернативное жильё или оплатить долг и судебные издержки. Если это не происходит, выселение откладывается максимум на три года с выплатой компенсации владельцу. Запрет не распространяется на собственников, владеющих двумя и менее квартирами или находящихся в уязвимом положении.

Запрет спекулятивных покупок. Запрещается приобретать жильё безвозмездно или по цене ниже 70% от оценочной стоимости для двух категорий: организаций, скупающих недвижимость и проблемные ипотечные портфели, и крупных держателей жилья (и их групп). Исключение составляют покупки для социальной аренды до 2030 года, социально-медицинские учреждения, организации третьего сектора, жертвы гендерного насилия и организации, соблюдающие Кодекс надлежащих практик.

Продление договоров аренды до 2028 года. Договоры аренды основного жилья, срок которых истекает до 31 декабря 2028 года, могут ежегодно продлеваться по запросу арендатора на срок до двух дополнительных лет. Условие — арендатор своевременно вносил плату в течение восьми предшествующих месяцев. Продление не действует, если собственнику требуется жильё для себя или родственников, если применяется трёхлетнее продление в напряжённых зонах или если стороны заключают новый договор со снижением ставки не менее чем на 5%.

Ограничение роста арендной платы. До 31 декабря 2027 года ежегодные пересмотры ставки не применяются, если арендная плата превышает индекс-ориентир; в остальных случаях максимальное повышение без соглашения сторон составляет 2%.

Запрет на перекладывание расходов на арендатора. Запрещается перекладывать на арендатора комиссионные агентства недвижимости или налоги (например, IBI), за исключением случаев, когда арендатор является налогоплательщиком по данному сбору (например, налог на вывоз мусора, если муниципальное постановление назначает плательщиком арендатора). Запрещено взимать плату за необязательные услуги без письменного согласия арендатора. Дополнительные гарантии сверх залога ограничены максимум двумя месячными платежами (одним — для краткосрочной аренды). Арендатору нельзя навязывать страхование от невыплаты арендной платы.

Регулирование краткосрочной аренды и аренды по комнатам. Для договоров временной аренды требуется реальная и подтверждаемая причина; отсутствие причины или заключение более двух последовательных договоров превращает отношения в аренду основного жилья. Сумма платежей по договорам аренды отдельных комнат в одной квартире не может превышать плату по единому договору на всю квартиру.

Налог на туристическое жильё. В декрет включено положение о сниженном НДС в размере 10% на аренду туристического жилья (изначально правительство предлагало 21%).

Налоговые льготы для арендаторов с низкими доходами. Арендаторы с налогооблагаемой базой ниже 33 007,20 евро (что соответствует годовому доходу примерно до 38 000 евро) получат вычет в размере 10% от уплаченной арендной платы, с максимальной базой 11 630 евро. Вычет уменьшается прогрессивно при доходе от 23 007,20 до 33 007,20 евро. Условие — ни арендатор, ни члены его семьи не должны владеть другим жильём в радиусе 50 км. По оценкам правительства, мерой смогут воспользоваться до 1,6 млн домохозяйств, которые сэкономят примерно одну месячную арендную плату в год при расчёте подоходного налога (IRPF).

Налоговые стимулы для собственников. Пересмотрена система reductions чистого дохода от аренды основного жилья: скидка может составлять от 50% до 100% в зависимости от снижения цены в договоре, возраста арендатора (18–35 лет), предшествующей реабилитации жилья или расположения в напряжённых зонах.

Муниципальный налог на недвижимость (IBI). Муниципалитетам разрешено применять надбавки к IBI до 150% для постоянно пустующих объектов или жилья, сдаваемого в туристическую аренду в зонах с напряжённым рынком.

Налогообложение SOCIMI. Вводится специальный налог в 25% на нераспределённую прибыль от аренды жилого назначения; ставка может быть увеличена или снижена в зависимости от доли социального арендного жилья (более 80%) и реинвестиций в сектор.

Программа «TU CASA» для покупателей первого жилья. Бюджет программы — 10 млрд евро. Управляемый Институтом официального кредитования (ICO) механизм предусматривает беспроцентные кредиты (0%) без комиссий на сумму до 20% от оценочной стоимости или максимум 50 000 евро для дополнения ипотеки при покупке первого основного жилья. Возрастных ограничений нет. Срок погашения — до десяти лет, льготный период равен сроку ипотеки (но не более тридцати лет). Приобретённое таким образом жильё навсегда остаётся под ограничением максимальной цены перепродажи, индексируемой по ИПЦ, и под потолками арендной платы в случае сдачи внаём.

Счёт «Financia Europa». Создаётся нормативная база и налоговый стимул (отсрочка налогообложения и льготы после пяти лет участия) для направления сбережений в eligible активы Европейского союза и Европейского экономического пространства.