La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) presentó este jueves 5 de noviembre de 2026 un estudio sobre la transformación del suelo para vivienda, en el que sitúa las trabas regulatorias como uno de los principales cuellos de botella del problema habitacional en España. Su presidente, Juan José Ganuza, propuso una medida de calado: que todos los terrenos que no estén sujetos a protección se conviertan automáticamente en urbanizables.

«La vivienda es un pilar del Estado del bienestar y nosotros, como institución, no podemos estar ajenos a problemas que afectan tanto a la sociedad», declaró Ganuza durante la jornada «Transformación del suelo para vivienda: retos pendientes en la modernización del urbanismo», organizada por el regulador en su sede de Madrid. El presidente de la CNMC subrayó que, si bien en algunas ciudades no hay espacio físico para promover más inmuebles, en muchas localizaciones el problema radica en «barreras regulatorias e institucionales» que se pueden «rebajar y agilizar».

El informe, de 262 páginas, plantea un cambio de paradigma urbanístico: avanzar hacia un modelo de planeamiento menos pormenorizado en la definición de usos, de modo que un mismo suelo pueda adaptarse con mayor facilidad a las necesidades residenciales. Además, la CNMC reclama una profunda simplificación administrativa que incluya la reducción de instrumentos, documentación y trámites, así como la implantación de declaraciones responsables —mecanismo por el que el promotor asume la responsabilidad del cumplimiento normativo sin necesidad de autorización previa—, lo que, según el organismo, podría acortar los plazos de concesión de licencias, que actualmente se demoran entre 12 y 18 meses.

Otra de las propuestas estrella es la creación de una ventanilla única digital que centralice los informes sectoriales hoy dispersos entre distintas administraciones, aplicando el principio de «solo una vez» para que empresas y promotores no tengan que presentar reiteradamente la misma documentación. El estudio también aboga por aprovechar la inteligencia artificial para automatizar parte de los procesos, citando como ejemplo un proyecto del Ayuntamiento de Madrid que verifica automáticamente la adecuación de proyectos urbanísticos a la normativa vigente.

En materia de seguridad jurídica, la CNMC recomienda permitir la subsanación de defectos técnicos sin que ello anule todo el planeamiento urbanístico, limitar la llamada «nulidad en cascada» —por la que la caída de un plan general arrastra a otros instrumentos vinculados— y avanzar hacia un sistema que permita corregir errores sin tener que reiniciar procedimientos que, en algunos casos, duran más de una década.

El organismo recordó que el suelo puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda y advirtió de que España cuenta con una de las regulaciones sobre uso del suelo «más restrictivas del entorno de la OCDE». Sin embargo, la reforma de la ley del Suelo, que vertebraría todos estos cambios, permanece bloqueada por falta de acuerdo político: el Gobierno la ha intentado sacar adelante hasta en cuatro ocasiones en los últimos años sin éxito, la más reciente el pasado mes de septiembre, cuando retiró un decreto ley que incluía la reforma para tratar de sumar apoyos a otras medidas. Tanto el PSOE como el PP han impulsado sendas reformas sin conseguir el respaldo parlamentario suficiente.

Ganuza concluyó que espera que el estudio y la jornada «alimenten el debate público» sobre cómo facilitar la disponibilidad de suelo y, con ello, el acceso a la vivienda.