Парадокс жилищного кризиса в Каталонии: при острой нехватке доступного жилья на территории муниципалитетов, объявленных зоной напряжённого рынка (ZMRT), где действуют потолки арендной платы, имеется участков для строительства более 423 тысяч квартир, которые так и остаются «нереализованными». К такому выводу пришло издание Diari ARA, проанализировав данные Системы городской информации (SIU) Министерства жилищного строительства Испании, опубликованные 25 октября 2026 года.

Согласно спутниковым снимкам и муниципальным градостроительным планам, на землях, которые уже отведены под застройку, но ещё не урбанизированы или требуют смены назначения, можно возвести 423 600 квартир. Однако, по данным SIU, из каждых десяти запланированных местными властями домов построено лишь три — остальные числятся как «ожидающие реализации». В трети из этих муниципалитетов (110 из общего списка) не начаты даже подготовительные работы.

Больше всего нереализованных проектов — в Льейде (21 007 квартир), Террасе (15 401) и Виланова-и-ла-Желтру (10 189). Среди пригородов Барселоны лидируют Грановельерс (3 795), Бадалона (2 992), Руби (2 624), Сабадель (2 140) и Оспиталет-де-Льобрегат (1 857). Высокие показатели и в туристических зонах: Камбрильс (9 128), Ла-Аметлья-де-Мар (5 452), Пучсерда (3 509), Росес (3 355) и Сиджес (1 978). При этом в самой Барселоне свободной земли почти не осталось — участков лишь на 148 новых квартир.

Эксперты единодушны в диагнозе: ключевая проблема — не отсутствие земли, а её недоступность. «Без земли на рынке у нас нет горючего, чтобы запустить строительную машину. А это именно то, что происходит сейчас», — заявил Альфредо Сарриас, член правления Коллегии архитекторов Каталонии (COAC). По его оценкам, стоимость участка составляет от 25% до 30% конечной цены жилья, а если требуется урбанизация — до 50%.

Главным тормозом названо финансирование. «С 2008 года банки не финансируют землю», — констатировал Карлес Сала из Ассоциации застройщиков (APCE). Каталонские банки считают земельные участки высокорискованным активом и отказываются выдавать кредиты на их освоение. Представители мэрии Барселоны также критикуют кредитные организации за то, что те не поддерживают создание нового предложения на рынке.

Игнасио Эскиага, доктор экономики Мадридского автономного университета, добавляет, что после финансового кризиса земля оказалась «сконцентрирована» у банков и международных инвестфондов, чья цель — «бухгалтерский результат, а не строительство жилья». Профессор административного права Университета Жироны (UdG) Жозеп Мария Агирре подтверждает, что массовый переход участков к банкам и Sareb (так называемому «плохому банку») снизил способность цен на землю адаптироваться к реальному платёжеспособному спросу.

По данным Женералитата, Каталонии требуется строить около 25 000 квартир в год, чтобы покрыть потребности новых домохозяйств. Однако в первом полугодии 2026 года, по данным Коллегии архитекторов, было начато менее 8 000. Среди предлагаемых мер — ревизия всего неосвоенного urbanizable suelo, активизация административных процедур и, как вариант, прямое участие государства в финансировании земельных проектов.