Читательница La Vanguardia Анжельс Паскуаль (Àngels Pascual) обратила внимание на проблему, с которой сталкиваются жители района Побленоу в Барселоне: десятки офисных зданий в инновационном квартале 22@ пустуют годами, в то время как город переживает острейший дефицит жилья. Своими фотографиями, сделанными на улицах Жоан-д’Аустрия и Альмогаверс, она поделилась в рубрике «Почтовый ящик читателя» и задалась вопросом: почему бы не изучить возможность превратить эти пустующие пространства в квартиры?

По данным издания, 35% всех свободных офисных площадей Барселоны приходится именно на Побленоу. В самом 22@ уровень вакантности офисов составляет, по разным оценкам, от 18 до 19%. За последнее десятилетие на рынок Барселоны вышли около 1,5 млн кв. м офисных помещений, из которых примерно 1 млн кв. м приходится на 22@. При этом ежегодная поглощающая способность рынка — от 265 до 325 тыс. кв. м.

Манэль де Бес (Manel de Bes), директор департамента офисной недвижимости компании Forcadell, пояснил, что столь высокий объём предложения сформировался из-за масштабного строительства последних лет, и рынку нужно время, чтобы его «переварить». По его словам, переоборудование офисов в жильё может быть рентабельным лишь в отдельных случаях — всё зависит от стоимости приобретения земли, качества постройки и цены, по которой впоследствии можно продать или сдать квартиры. Кроме того, значительная часть участков в 22@ имеет разрешённое использование только под коммерческую или деловую застройку, и смена назначения требует изменения градостроительного плана.

Льюис Фраго (Lluís Frago), эксперт по урбанистике и исследователь факультета географии и истории Университета Барселоны, отметил, что пандемия COVID-19 стала переломным моментом для офисного рынка: удалённая работа и стремление компаний сократить фиксированные расходы снизили спрос на традиционные офисы. Превращение пустующих зданий в жильё, по его мнению, технически возможно, но не решит проблему доступности квартир без регулирования цен. «Конверсия офисов в жильё может помочь улучшить доступ к нему, но только если цены будут регулироваться», — подчеркнул Фраго. Он также предупредил об опасности превращения города в «спальный район»: экономическая активность и рабочие места необходимы для полноценной жизни города.

Эдуард Родригес-и-Вильяэскуса (Eduard Rodríguez i Villaescusa), архитектор-урбанист и консультант международных организаций, указал на серьёзные архитектурные и нормативные препятствия. Многие офисные здания в 22@ имеют глубину до 31 метра, что без устройства внутренних дворов делает невозможным естественное освещение и вентиляцию, необходимые для жилых помещений. Кроме того, муниципальные ордонансы 22@ прямо запрещают переоборудование офисов в квартиры. «Даже если здание технически можно адаптировать, его перепрофилирование невозможно без учёта ограничений градостроительного плана», — заявил архитектор. По его оценке, экономия на уже возведённой конструкции невелика, а затраты на перестройку сопоставимы с новым строительством.

Родригес-и-Вильяэскуса предложил альтернативу: запретить использование существующих жилых квартир под офисы и склады — как это происходит, например, в Эшампле или в исторических центрах других каталонских городов. Возврат этих помещений в жилой фонд, по его мнению, дал бы более ощутимый результат, чем попытки перестроить офисные небоскрёбы.

Все три эксперта сходятся в том, что проблема доступа к жилью в Барселоне носит структурный характер и не может быть решена одной лишь конверсией офисов. Анжельс Паскуаль, чья фотография и вопрос легли в основу материала, резюмирует: «Это бессмыслица — иметь кучу пустующих зданий, пока люди выходят на улицы с протестами, потому что им негде жить».