Исследование аналитического центра EsadeEcPol, опубликованное в четверг, 22 октября 2026 года, показало прямую зависимость между количеством сдаваемого жилья в руках одного собственника и динамикой арендных ставок. Чем больше квартир у арендодателя, тем активнее он повышает цены, утверждают авторы доклада.

Согласно данным, охватывающим период с 2019 по 2023 год, так называемые «мультиарендодатели» (владельцы как минимум двух сдаваемых объектов) поднимали месячную плату на 3–4% интенсивнее, чем «моноарендодаторы», у которых в аренде находится лишь одна квартира. Если до пандемии разница в ценах между этими двумя группами составляла 0,8%, то к 2023 году она достигла 3,5%.

При этом внутри категории мультиарендодателей ситуация также неоднородна: крупные собственники (от пяти объектов) устанавливают ставки на 4,5% выше, чем владельцы одной квартиры, тогда как арендодатели с двумя объектами — лишь на 1,3% выше. Исследование учитывает только физических лиц и не затрагивает компании, инвестиционные фонды и иные юридические структуры.

Автор доклада, директор EsadeEcPol Хорхе Галиндо, подчёркивает, что основная часть удорожания аренды объясняется общим рыночным трендом — дефицитом предложения на фоне растущего спроса. Поведение мультиарендодателей, по его оценке, отвечает за «чуть менее одной пятой» общего роста арендных ставок. «Практически весь этот вклад приходится на увеличение их премии, то есть на разницу в ценах по сравнению с моноарендодателями, поскольку доля мультиарендодателей на рынке за четыре года почти не изменилась», — поясняет Галиндо.

В условиях, когда не было законодательных ограничений на повышение платы при продлении договора, моноарендодатели увеличивали ставки в среднем на 3,8% относительно предыдущего контракта, а мультиарендодатели — на 5,2%. Галиндо предполагает, что владельцы нескольких квартир чаще приобретали жильё как инвестицию и потому выбирали наиболее доходные объекты, тогда как среди собственников одной квартиры нередки случаи наследования. Кроме того, мультиарендодатели быстрее выходят на новую равновесную цену рынка, а моноарендодатели могут сознательно предпочесть стабильного арендатора даже с несколько более низкой платой.

Структура рынка такова: доля моноарендодателей за 2019–2023 годы сократилась с 50,1% до 48,2%. Около 22% арендодателей сдают две квартиры, а 13% — пять и более. Средняя фактическая арендная плата у мультиарендодателей составляет 7,9 €/м², у моноарендодателей — 7,4 €/м² (для сравнения, средняя цена в объявлениях на Idealista достигает около 12 €/м²).

По мнению Галиндо, нынешние меры регулирования — зоны напряжённого рынка жилья (ZMRT) и потолки арендной платы — могут быть не самым подходящим инструментом для сокращения разрыва между разными категориями собственников. В качестве альтернативы он предлагает расширить налоговые вычеты по IRPF для арендодателей, сдающих жильё за пределами ZMRT, чтобы компенсировать «воспринимаемый риск неплатежей и сложностей с возвратом объекта», который особенно высок у крупных собственников, не знающих лично всех своих арендаторов.