22 октября 2026 года исследовательский центр EsadeEcPol опубликовал доклад, согласно которому арендатор, снимающий жильё у крупного собственника, платил в 2023 году в среднем на 7,1% больше за квартиру с теми же характеристиками, чем арендатор, чей хозяин сдаёт единственный объект. Автор документа — Хорхе Галиндо (Jorge Galindo). Выводы основаны на анализе широкой выборки квартир, сдаваемых в аренду и декларируемых в налоге на доходы (IRPF) в автономных сообществах с общим фискальным режимом за 2019–2023 годы.

Согласно исследованию, размер портфеля жилья напрямую влияет на установление арендных ставок: владение большим числом квартир толкает цены вверх, тогда как мелкие собственники, как правило, их сдерживают. Разрыв между ставками мультиарендодателей и владельцев единственного жилья за этот период вырос: в 2019 году он составлял всего 2,1% за идентичную квартиру. При этом цены, которые устанавливали мультиарендодатели, росли за анализируемый период на 3,1–4,0% быстрее, чем у монопроприетариев.

Объясняется это главным образом моментом продления договора: при подписании контракта арендатор мультиарендодателя платил в среднем на 5,2% больше против 3,8% у владельцев одной квартиры. Крупные собственники раньше обновляют цены и менее консервативно подходят к выбору арендатора, тогда как мелкий хозяин нередко предпочитает стабильные контракты и меньший доход. Кроме того, у мультиарендодателей выше способность к обновлению условий благодаря профессиональному управлению своими объектами.

Ещё один вывод доклада: общий рост цен на аренду объясняется прежде всего структурным дефицитом предложения на фоне растущего спроса, а не концентрацией квартир у одного владельца в конкретном районе. Арендодатели, сосредоточивающие весь свой портфель в одной переписной секции, берут даже меньше, чем монопроприетарии. Так называемая «ценовая премия» связана именно с широтой портфеля, а не с его концентрацией в одном месте.

EsadeEcPol также приблизительно оценил ситуацию в двух крупнейших рынках страны, хотя и предупреждает, что выборка на провинциальном уровне невелика и выводы не являются строго научными. По этим оценкам, в Барселоне аренда выросла с 2019 по 2023 год на 11%, из которых 0,8 процентного пункта (7,5% от всего роста) обеспечили крупные собственники. В Мадриде за тот же период аренда подорожала на 8,6%, при этом на долю крупных арендодателей пришлось 1,7 пункта (19%). Таким образом, влияние крупных хозяев на рынок аренды в Мадриде почти втрое сильнее, чем в Барселоне. В столице цены особенно заметно растут в старых, но высоко котирующихся домах в центре, тогда как в Барселоне действует «эффект выталкивания в периферию»: давление цен ощущается не только в центре города, но и в его метрополитенской зоне.