Фонд прикладных экономических исследований (Fedea) опубликовал доклад, в котором предупреждает, что государственные беспроцентные кредиты на покрытие до 20% стоимости первого жилья могут привести к дополнительному росту цен на недвижимость. Документ, подготовленный экономистами Фернандо Пинто Эрнандесом и Сантьяго Кальво, анализирует два жилищных декрета, принятых правительством во втором чтении и подлежащих утверждению в постоянной депутатской комиссии Конгресса на неделе всеобщей забастовки 11 ноября.

Как отмечается в докладе, механизм под названием «tu casa», предусматривающий кредиты под 0% на первоначальный взнос, представляет собой «помощь спросу на рынке с неэластичным предложением, что в значительной степени перейдёт в цены». Кроме того, приобретённое по этой программе жильё навсегда остаётся под ограничением максимальной цены перепродажи с индексацией по ИПЦ, что, по мнению экспертов, «превращает кредит в 20% в бессрочный отказ от удорожания всего объекта и приведёт к самоотбору в зоны с низкой доходностью».

Fedea подчёркивает, что принятые меры практически не затрагивают главное узкое место рынка — нехватку доступного жилья там, где сосредоточен спрос. Напомнив, что накопленный дефицит жилья в Испании составляет, по оценкам Банка Испании, 750 тысяч единиц, авторы указывают на дисбаланс 2025 года: было создано около 240 тысяч новых домохозяйств при всего 92 тысячах завершённых квартир.

Особую критику вызвал декрет о продлении арендных договоров (так называемый «декрет Марикармен»), который устанавливает обязательные последовательные пролонгации на пять лет для частных арендодателей и на семь — для юридических лиц, а также компенсацию не менее 12 месячных платежей при отказе от продления. По данным Банка Испании, 76,1% частных арендодателей сдают только одну квартиру, так что основной удар придётся на мелких собственников. В Fedea считают, что норма создаст дополнительную защиту для нынешних арендаторов, но ещё больше затруднит доступ к аренде для тех, кто только ищет жильё.

Налоговые льготы для собственников, снижающих арендную плату, также вызывают вопросы: привязка вычетов по IRPF к конкретным порогам изменения начальной ставки может порождать неэффективные решения — например, заморозку аренды или снижение более чем на 5% ради получения большего вычета. Вычеты для арендаторов, в свою очередь, стимулируют спрос, но не увеличивают предложение.

Вместе с тем Fedea признаёт, что некоторые меры первого пакета могут дать положительный эффект в краткосрочной перспективе: тот же механизм «tu casa» способен снизить начальные финансовые издержки для желающих купить жильё, а меры по расширению жилищного фонда — субсидии застройщикам и строителям — необходимы для стимулирования предложения. Защита уязвимых арендаторов, как отмечается в докладе, очевидно, поможет избежать сцен, подобных выселению Марикармен.