Если арендатор съехал в марте, а следующий договор начинается только в мае, период простоя всё равно не исчезает из налоговой декларации: испанское налоговое ведомство требует разграничивать дни, когда жильё сдавалось в аренду, и дни, когда оно пустовало. От этого разделения зависят и сумма, которую владелец обязан отразить как доход, и перечень расходов, подлежащих вычету, — такие разъяснения приводит La Vanguardia со ссылкой на Агентство по налогам (AEAT) и налоговых консультантов.

Общее правило таково: пока квартира сдаётся, полученные суммы квалифицируются как доход от капитала в недвижимости, и к ним можно применять налоговые вычеты. За дни, когда жильё оставалось в распоряжении собственника и не являлось его основным местом жительства, возникает так называемый вменённый доход (renta inmobiliaria imputada), рассчитываемый пропорционально периоду простоя.

«Хотя это может удивить, наличие жилья в качестве второго дома или без конкретного использования может привести к тому, что его придётся декларировать и платить с него налог», — поясняет Алехандро де Градо (Alejandro de Grado) из юридической фирмы Ainos Abogados. Эксперт подчёркивает: по мнению налоговиков, причина простоя не имеет значения — будь то вторая резиденция, унаследованный дом или намерение продать квартиру. Даже активное размещение объявлений о сдаче не отменяет вменения дохода: объекты «в ожидании аренды» облагаются как вменённые, и это подтверждается практикой Верховного суда.

Ключевой момент — расчёт по дням. Если половину года квартира сдавалась, а вторую половину пустовала, «фиктивный доход» начисляется за половину года, объясняет де Градо. Размер такого дохода определяется на основе кадастровой стоимости: по общему правилу статьи 85 Закона об IRPF (налог на доходы физлиц) применяется 2% кадастровой стоимости, пропорционально дням простоя; ставка снижается до 1,1% при выполнении условий о пересмотре кадастровой оценки. Важно понимать: эти проценты — не ставка налога, а сумма, которая добавляется к налогооблагаемой базе и облагается по обычной шкале в зависимости от дохода налогоплательщика. Для наглядности: при кадастровой стоимости 100 тысяч евро и 30 днях простоя вменённый доход составит примерно 90,41 евро (по ставке 1,1%) или 164,38 евро (по 2%). Отдельная оговорка касается исключительного применения 1,1% в 2023–2025 годах для муниципалитетов с пересмотренными кадастровыми ценами; на 2026 год действует общая норма.

Вторая зона риска — расходы. По словам Ракель Хурадо (Raquel Jurado), технического специалиста Регистра экономистов — налоговых консультантов (REAF) при Всеобщем совете экономистов, арендодатели вправе вычитать проценты по ипотеке, налог на недвижимость IBI, платежи за обслуживание дома, страховки, расходы на ремонт и содержание, муниципальные сборы, коммунальные платежи и комиссию агентства; часто забывают про амортизацию. «Среди самых частых ошибок — вычет расходов, не относящихся к периоду аренды», — предупреждает эксперт: если жильё сдавалось не весь год, вычеты ограничиваются днями фактической аренды, а на сумму вменённого дохода за период простоя расходы не начисляются вовсе.

Исключение делается для работ по подготовке квартиры к новому контракту: расходы на покраску, штукатурку и ремонт инженерных систем, выполненные исключительно ради будущей аренды, можно вычитать, даже если договор ещё не подписан, а при отсутствии дохода в текущем году — переносить на четыре последующих налоговых периода. Проценты и финансовые издержки за время до оформления договора, напротив, вычету не подлежат.

На практике в программе Renta WEB владельцу нужно отразить оба вида использования: дни аренды (с доходом и расходами) и дни, когда квартира находилась в распоряжении собственника. Игнорировать период простоя не стоит: «Неразумно рисковать и не декларировать его, поскольку налоговая служба имеет доступ к данным кадастра и легко может провести проверки», — предупреждает де Градо. Недоплата может привести к доначислению и, при наличии оснований, к штрафу по Закону о налоговых нарушениях.