При покупке квартиры в Каталонии даже отсутствие задолженности по текущим платежам не гарантирует, что новый собственник избежит крупных непредвиденных расходов. Как сообщает La Vanguardia 8 октября 2026 года, сообщество собственников могло уже утвердить ремонт фасада, замену кровли или установку лифта, но ещё не приступило к сбору средств. Поэтому ключевой вопрос — не только в том, должен ли продавец деньги, но и какие финансовые обязательства уже существуют, когда их предстоит оплачивать и как они будут распределены между сторонами.

В Каталонии Гражданский кодекс обязывает включать в сертификат сообщества не только долги продавца, но и уже утверждённые обычные и чрезвычайные расходы, а также взносы в резервный фонд, срок уплаты которых ещё не наступил. Это позволяет покупателю узнать о будущих обязательствах, которые остались бы незамеченными при простой проверке оплаченных квитанций.

Адвокаты Gemma Reinón и Jordi Català из бюро Català Reinón Abogados напоминают, что «Agència Catalana del Consum рекомендует информироваться перед покупкой о расходах на содержание сообщества и о запланированных ремонтных работах». Эта рекомендация содержится в официальных указаниях ведомства для тех, кто собирается приобрести жильё.

Какие документы запросить до внесения задатка

Прежде всего необходимо попросить у продавца актуальный сертификат задолженности перед сообществом, выданный секретарём. В сообществах, подпадающих под общегосударственный Закон о горизонтальной собственности, документ должен быть завизирован президентом и выдан в течение семи календарных дней с момента запроса. В Каталонии виза президента не требуется, если администрацией занимается профессиональный управляющий, выполняющий также функции секретаря.

Однако сертификат — не единственный документ, который стоит изучить. Специалисты советуют запросить протоколы последних собраний, особенно тех, где обсуждались внеочередные работы, а также утверждённые бюджеты и график платежей. Документация должна дать ответы на конкретные вопросы: какие работы запланированы, сколько они стоят, какая сумма приходится на данную квартиру и какие платежи ещё предстоит внести. Также важно знать остаток резервного фонда и планирует ли сообщество использовать его для финансирования работ.

Особое значение эта информация приобретает, если зданию требуется реконструкция. В Каталонии Закон 18/2007 о праве на жильё обязывает предоставлять покупателю копию отчёта о технической инспекции здания (ITE), если она обязательна. Этот документ позволяет выявить недостатки, обнаруженные при осмотре, хотя, как уточняет Agència de l'Habitatge de Catalunya, речь идёт о визуальном осмотре, который не ставит целью выявление скрытых дефектов.

Кто платит за уже утверждённые взносы

Один из самых важных вопросов, который следует урегулировать письменно, — распределение уже утверждённых, но ещё не выплаченных взносов (derramas). В сообществах, регулируемых общегосударственным законом, статья 17.11 прямо устанавливает, что взносы на улучшения, уже выполненные или ожидающие исполнения, ложатся на того, кто является собственником на момент наступления срока платежа. Однако это положение относится именно к взносам на улучшения и не должно автоматически распространяться на любые работы или переноситься на каталонское законодательство.

В Каталонии Гражданский кодекс разграничивает долги передающей стороны и расходы, которые уже утверждены, но срок уплаты по которым ещё не наступил. Норма обязывает отражать последние в сертификате сообщества. Чтобы определить, кто должен оплатить конкретную сумму, необходимо изучить решение собрания, даты платежей, характер расходов и условия, согласованные между покупателем и продавцом.

Существует и важное территориальное различие в отношении долгов предыдущих собственников. В Каталонии квартира отвечает по долгам сообществу за истекшую часть текущего года и четыре предшествующих года. В сообществах, подпадающих под общегосударственное законодательство, этот период составляет год приобретения и три предыдущих календарных года. В обоих случаях речь идёт об ответственности, связанной с самой недвижимостью, независимо от ответственности продавца.

Что стоит зафиксировать в договоре

Если существуют утверждённые взносы, разумно, чтобы в договоре задатка (arras) и впоследствии в купчей были конкретно указаны суммы, которые принимает на себя каждая сторона. Рекомендуется идентифицировать работы, их известную стоимость, сроки платежей и порядок обработки платежей, которые будут произведены после сделки. Если окончательный бюджет ещё не утверждён, можно договориться о том, как суммы будут распределены, когда они станут известны.

Однако у такого соглашения есть важное юридическое ограничение: договорённость между покупателем и продавцом сама по себе не отменяет обязательств перед сообществом. Статья 1257 Гражданского кодекса устанавливает, что договоры действуют только между подписавшими их сторонами. Следовательно, частное распределение расходов не заменяет законных правил ответственности перед третьими лицами.

Адвокаты Català Reinón предупреждают: «Человек может собрать ровно столько денег, сколько нужно, чтобы пойти к нотариусу, и после этого остаться без финансовой подушки». Поэтому они не советуют направлять все имеющиеся сбережения на завершение сделки. Специалисты рекомендуют включать эти обязательства в бюджет покупки наряду с налогами, финансированием, оценкой и первоначальными расходами на жильё. «Жильё должно не только покупаться — оно должно содержаться после покупки, и ипотека должна выплачиваться, даже если возникнут непредвиденные расходы», — подчёркивают они.

Момент для выяснения всех деталей — до внесения задатка. Reinón и Català советуют «не вносить задаток и не брать на себя окончательные обязательства, пока не будет составлена полная смета расходов», которая при покупке квартиры в сообществе собственников должна включать как известные взносы, так и будущие обязательства, которые можно выявить из доступной документации. Цель — совершить покупку, по выражению адвокатов, «не оставаясь без ликвидности».