В Австралии вступили в силу меры по ужесточению налогообложения для инвесторов в жилую недвижимость: федеральный бюджет сократил так называемый negative gearing (возможность вычитать убытки от сдачи жилья в аренду из налогооблагаемого дохода) и отменил 50-процентную скидку по налогу на прирост капитала для уже построенных объектов. Однако, как отмечается в аналитической статье, опубликованной в La Vanguardia 6 октября 2026 года, эти шаги пока не привели к решению жилищного кризиса, а арендаторы продолжают сталкиваться с резким ростом цен.

Ключевое отличие австралийского рынка аренды от испанского — срок договоров. В Испании контракты заключаются на 5–7 лет, и повышение платы в течение этого срока строго ограничено. В Австралии же типичный договор аренды действует всего один год. Государство контролирует, чтобы в течение этого года арендная плата не увеличивалась, но при продлении контракта никаких ограничений нет. В районах с высоким спросом повышение может достигать 20% и более. Формально арендатор может обратиться в суд, но если аналогичные ставки стали рыночными, суд, скорее всего, признает их обоснованными.

На рынке купли-продажи динамика также различается. В Испании цены на жильё за последние 12 месяцев выросли на 12,5% (двадцатый месяц двузначного роста, хотя темпы несколько замедлились с декабря). В Австралии, напротив, в августе зафиксировано снижение на 0,9% — пятый месяц падения подряд, хотя в годовом исчислении рост всё ещё составляет 2,7%. Падение цен аналитики связывают с повышением ключевой ставки Резервного банка Австралии (четыре повышения за год, до 4,60%) и, главным образом, с налоговой реформой.

Особого внимания заслуживает negative gearing — механизм, действующий в Австралии с 1936 года. Он позволяет инвестору вычитать убытки от сдачи квартиры (когда расходы превышают доход от аренды) из налогооблагаемой базы. В 1999 году правительство Джона Говарда добавило 50-процентную скидку по налогу на прирост капитала при владении объектом более года. Сочетание этих двух льгот, по мнению экспертов, спровоцировало взрывной рост цен, опережавший рост зарплат.

Нынешняя реформа отменяет обе льготы для уже построенного жилья, но сохраняет их для новостроек. Таким образом, правительство стимулирует строительство нового жилья, надеясь увеличить предложение и снизить цены для семей, покупающих квартиру для собственного проживания. Однако, как показывает опыт, охлаждение инвестиционного спроса ещё не привело к снижению арендной платы.

В сфере туристической аренды подходы тоже различаются. Барселона пошла на полный запрет: к концу 2028 года перестанут действовать лицензии 10 000 туристических квартир. В Австралии запрета нет, но введены ограничения: в Сиднее аренда без присутствия хозяина (unhosted rentals) ограничена 180 днями в год, в Байрон-Бей — 60 днями, а в штате Виктория взимается сбор в размере 7,5% с таких бронирований. В Брисбене и Голд-Кост для объектов, сдаваемых через Airbnb, установлены значительно более высокие ставки налогов по сравнению с долгосрочной арендой.

Общий вывод, который делают авторы материала: и Австралия, и Испания страдают от одной и той же фундаментальной проблемы — объёмы строительства жилья не успевают за ростом населения. Налоговые реформы в Австралии охлаждают рынок купли-продажи, но не решают проблему арендаторов. Регулирование арендной платы в Испании сдерживает рост там, где оно применяется (как в Барселоне), но может смещать давление на соседние зоны и сегменты, например на аренду комнат. Окончательный эффект от обеих стратегий станет ясен через несколько лет, когда станет видно, вырастет ли объём нового строительства в Австралии и превратятся ли туристические квартиры Барселоны в жилой фонд.