Перед подписанием договора о покупке жилья в Каталонии стоит заглянуть в электронный кадастр — от этого зависит сумма налога на передачу имущества (ITP), которую придётся заплатить. Как предупреждают юристы, налоговая может рассчитать ITP исходя не из цены, указанной в договоре, а из более высокой кадастровой стоимости объекта.

С 2022 года в Испании действует правило: налоговая база для ITP определяется как наибольшая из трёх величин — согласованной цены покупки, заявленной сторонами стоимости и так называемого эталонного значения кадастра (valor de referencia). Это означает, что даже если продавец уступает квартиру по цене ниже рыночной, налог всё равно может быть исчислен с более высокой суммы.

«Многие не знают этой детали: для расчёта ITP не всегда достаточно посмотреть на цену в escritura, — поясняют адвокаты Жемма Рейнон и Жорди Катала (Català Reinón Abogados). — Покупка якобы „дешёвой“ недвижимости не гарантирует, что налог рассчитают именно с этой низкой цены».

В Каталонии базовый ITP на вторичное жильё стоимостью до 600 000 евро составляет 10 %. При превышении этого порога применяется прогрессивная шкала: 11, 12 и 13 %. Для покупателей моложе 35 лет при соблюдении определённых условий действует пониженная ставка 5 %. Если же приобретается новостройка, вместо ITP уплачивается НДС (10 %) плюс налог на юридические действия (AJD) — в Каталонии его общая ставка равна 1,5 %.

Юристы приводят наглядный пример. Допустим, человек покупает квартиру на вторичном рынке за 300 000 евро, оформляя ипотеку на 240 000. При ставке 10 % налог составит 30 000 евро. Итого до подписания сделки потребуется 90 000 евро: 60 000 на покрытие разницы между ценой и кредитом плюс 30 000 на налог. Но если кадастровая стоимость той же квартиры окажется 330 000 евро, ITP вырастет до 33 000, а необходимый объём сбережений — до 93 000 евро.

Конституционный суд Испании в феврале 2026 года (решение 13/2026) подтвердил законность использования эталонной кадастровой стоимости для расчёта ITP, указав, что норма предусматривает механизмы оспаривания. Если кадастровая оценка кажется завышенной, налогоплательщик может подать заявление о пересмотре декларации, приложив обосновывающие документы. Однако простое несогласие с цифрой не обязывает налоговую менять её.

Рауль Хурадо (Raúl Jurado), техник Регистра экономистов — налоговых консультантов (REAF), напоминает, что итоговая налоговая нагрузка зависит также от типа жилья, автономного сообщества и личных обстоятельств покупателя: существуют льготы для молодёжи, многодетных семей и людей с инвалидностью.

Адвокаты советуют перевернуть привычную логику расчётов: отталкиваться не от цены квартиры, а от имеющихся сбережений, вычесть налоги и сопутствующие расходы, заложить резерв на непредвиденные траты и лишь затем определять, сколько реально можно направить на первоначальный взнос. «Настоящая цена входа в жильё — это не 20 %, которые не даёт банк, а все деньги, которые нужно внести, чтобы получить ключи и не остаться без ликвидности», — заключают Рейнон и Катала.

Перед передачей задатка (arras) стоит сделать три вещи: сверить эталонную кадастровую стоимость объекта, уточнить налоговый режим сделки и сложить все расходы, которые не покрываются ипотекой. Цена, согласованная с продавцом, — лишь отправная точка, но далеко не всегда та сумма, которая определит налоговый счёт.