Барселона, 4 октября 2026 года. Выселение 87-летней Марикармен Абаскаль из её квартиры в Мадриде 23 сентября 2026 года спровоцировало в Испании широкую дискуссию о роли так называемых «гриф-фондов» (fons voltor) и крупных держателей жилья (grans tenidors). Однако, согласно данным кадастра, Банка Испании и Нотариального совета, структура собственности в стране остаётся преимущественно мелкой: лишь 2,4% всего жилого фонда принадлежит владельцам более десяти объектов, а если считать крупными держателями тех, у кого больше пяти квартир, на них приходится только 9% жилья.

Наибольшая концентрация собственности наблюдается на средиземноморском побережье, Балеарских островах и в Мадриде. В Барселоне и на Балеарах доля жилья в руках крупных держателей достигает 6,1%, в Жироне и Льейде — 5,9%, в Мадриде — 5,3%, в Таррагоне — 4,2%, в трёх провинциях Валенсийского сообщества — от 3,1% до 3,7%.

По данным Палаты городской собственности Барселоны (Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona), в каталонской столице насчитывается 529 881 кадастровый владелец, на которых оформлено 706 624 жилых объекта — в среднем 1,33 объекта на владельца. 95,97% собственников — физические лица, им принадлежит 89,56% жилья. Юридические лица составляют лишь 3,04% владельцев и аккумулируют 8,1% собственности. Палата делает вывод, что генерализованной спекулятивной концентрации жилья в городе нет, а жилищная проблема объясняется структурными факторами — предложением, регулированием и демографией.

Схожие данные приводит Обсерватория жилья Барселоны (OHB): 525 440 собственников, 792 884 жилых объекта, в среднем 1,5 квартиры на владельца. 83,5% собственников имеют всего одно жильё, но на них приходится 55,3% фонда. Физические лица (96,3% владельцев) владеют в среднем 1,3 квартиры, тогда как юридические лица (3,7%) — 6,2 квартиры в среднем, концентрируя 15,2% жилого фонда; компании в целом владеют 12% всех квартир Барселоны.

Согласно исследованию фонда Civio на основе данных Incasòl за 2023 год, крупнейшим владельцем жилья в Каталонии является Женералитат (более 10 000 квартир), за ним следуют CaixaBank (примерно вдвое меньше) и мэрия Барселоны (около 5 000). Далее идут американские фонды Cerberus (чуть более 2 800 квартир) и Blackstone (около 2 500), а также каталонская компания Cevasa (почти 2 200).

Однако опрошенные изданием эксперты сомневаются, что нынешняя концентрация жилья у крупных держателей является причиной роста арендных ставок. «Дефицит — вот что толкает цены вверх, — объясняет Оскар Горгес, управляющий Палаты городской собственности Барселоны. — Это проблема планирования». По его словам, ни один фонд не может быть доминирующим на рынке, а парк жилья остаётся в руках мелких собственников, поскольку покупка квартир исторически была «средством сбережения для среднего класса».

Карме Трилья, президент фонда Hàbitat 3, считает, что у фондов «нет возможности взвинчивать арендную плату», а корень проблемы — в туристических квартирах, сезонной аренде и посуточной сдаче комнат. Гифре Омедес, генеральный директор Amat Immobiliaris, добавляет, что в Каталонии фонды «не имеют никакого влияния, потому что рынок аренды регулируется». По его словам, фонды уже уходят с рынка, завершив свой инвестиционный цикл: они покупали, когда после краха пузыря цены были низкими, а теперь продают. Омедес отмечает, что фонды в основном приобрели активы Sareb («плохого банка»), и, по его мнению, эти квартиры было бы лучше оставить в руках государства: «Это была большая упущенная возможность создать публичный жилищный фонд».

Тем временем правительство Каталонии готовит декрет о создании Реестра крупных держателей, который парламент одобрил ещё в марте 2022 года. Согласно проекту, Агентство по жилью должно было публиковать на своём сайте названия и NIF юридических лиц, признанных крупными держателями. Однако Верховный суд Испании заблокировал это решение, постановив, что раскрытие таких данных создаёт «ущерб для общественной безопасности», поскольку позволяет любому желающему через поиск в Реестре собственности получить точные адреса квартир, что, по мнению суда, «существенно повышает риск незаконного занятия жилья».