Рынок недвижимости Андорры, который последние годы бил ценовые рекорды, начал подавать признаки охлаждения. Как следует из отчёта Коллегии профессиональных агентов и управляющих недвижимостью Андорры (Agia), опубликованного в конце сентября, число сделок купли-продажи жилья снижается три месяца подряд, а предложение на продажу выросло на 2,5% за первое полугодие.

Годовой рост цен на покупку жилья замедлился до 6% — тогда как в третьем квартале 2025 года он составлял 12,9%. Средняя стоимость квадратного метра в Андорре достигла 4 457 евро, то есть квартира площадью 100 м² обойдётся примерно в 445 700 евро. При средней gross-зарплате в 2 817 евро в месяц жителю страны нужно откладывать весь доход более 13 лет, чтобы накопить на такую покупку.

На рынке аренды также наметилась передышка. Доля арендного жилья в общем объёме предложений выросла с менее чем 10% в конце 2025 года до 16,7% во втором квартале 2026-го — фактически удвоившись за полгода. Средняя ставка аренды снизилась с 3 208 евро (IV квартал 2025) до 2 874 евро (II квартал 2026). Тем не менее эта сумма всё ещё на 67 евро превышает среднемесячную gross-зарплату.

Основной проблемой остаётся острая нехватка предложения. При площади страны 468 км², более 90% которой занимают горы, леса и природные территории, в 2025 году в Андорре проживало 89 752 человека — на 14,2% больше, чем пятью годами ранее. Жилищный фонд насчитывал 47 221 единицу, что даёт всего 1,9 жителя на одно домохозяйство, если бы все дома были первыми резиденциями.

К постоянному спросу работающих жителей добавляется приток состоятельных иностранцев, стремящихся минимизировать налоги. Власти ужесточили законодательство, но полностью искоренить эту практику не удалось. Кроме того, высокую доходность рынка активно используют инвесторы. «Недвижимость в Андорре очень привлекательна для спекулянтов — как в сегменте первого жилья, так и в туристических апартаментах», — отмечает Элисенда Альминьяна, представительница Синдиката жилья Андорры (Sindicat d'Habitatge d'Andorra). Её коллега Ребека Боначе добавляет: «Строительный бум идёт, но всё новое жильё — люксовое или высокого класса».

Отдельный фактор неопределённости — постепенная отмена принудительного продления договоров аренды, действовавшего последние семь лет. Согласно закону о прогрессивной деинтервенции аренды, с 2027 по 2030 год обязательные пролонгации будут отменяться в зависимости от года заключения контракта. По оценкам Синдиката жилья, в 2027 году под удар попадут около 10 000 договоров, в 2028-м — 5 000, в 2029-м и 2030-м — ещё примерно по 4 500 ежегодно. «Мы стоим перед массовым открытием окон для повышения ставок, замены жильцов и выселений, — предупреждает Альминьяна. — Многие арендаторы уже получают письма с предложением съехать или уведомления о грядущем повышении платы». Оппозиция и жилищные активисты называют этот процесс «законом запрограммированного выселения» и опасаются, что дерегуляция спровоцирует новый виток роста цен и исход резидентов в соседние города, в частности в каталонскую Сеу-д'Уржель.