В пятницу 2 октября 2026 года в испанском Конгрессе депутатов провалились два ключевых декрета в сфере жилищной политики. Этот эпизод стал очередным свидетельством глубокого законодательного блокирования вопросов доступности жилья, которое уже привело к массовым протестам по всей стране. Архитектор-урбанист Манель Ларроса (Manel Larrosa) в авторской колонке для Diari ARA анализирует сложившуюся ситуацию и предлагает альтернативную модель решения проблемы.

По словам Ларросы, общество оказалось неспособным выработать разумный путь доступа к жилью. Протесты, прокатившиеся по всей Испании, демонстрируют уровень напряжённости, которого удалось достичь. Между тем законодательный тупик сохраняется, порождая негативные последствия не только социального, но и экономического характера — он способствует формированию общества рантье, а не производителей.

Автор критикует традиционные подходы, сводившиеся к частному строительству (как защищённому, так и свободному) с минимальной долей государственного социального жилья и субсидированием трети арендной платы. «Государственная политика практиковала (и посмотрим, будет ли продолжать) государственный патернализм с популистскими посылами, дающими минимальный эффект, в то время как закреплялась пролетаризация молодёжи и иммигрантов», — пишет Ларроса.

Он отмечает парадокс: в годы франкизма рабочие, получавшие квартиры по государственной программе, формировали капитал (сегодня эти квартиры передаются по наследству или сдаются в аренду как источник дохода на пенсии). Нынешняя же ситуация с ценами на аренду, по его словам, обрекает работников на вечное обнищание. Ссылаясь на данные Fedea, Ларроса указывает, что годовая стоимость аренды уже превышает годовые выплаты по ипотеке.

Оборотная сторона собственности — спекуляция: при покупке недвижимости приобретается и её местоположение, что в долгосрочной перспективе приносит необоснованный доход. «Если бы при покупке машины нам приходилось покупать акцию платной дороги, со временем автомобиль, подлежащий утилизации, стоил бы дороже, чем в начале. Таков извращённый закон городской собственности», — поясняет урбанист.

В качестве выхода Ларроса предлагает модель защищённого жилья на публичной земле с ограниченным сроком концессии. Речь идёт о своего рода совместной собственности: здание принадлежит владельцу, а земля остаётся в публичной собственности. Первый владелец получает концессию на 50–75 лет (или дольше), после чего жильё переходит государству — владельцу участка. При этом в течение срока концессии собственник может продавать, сдавать, передавать по наследству квартиру, как и в случае с любым защищённым жильём. Однако такое жильё никогда не выйдет на классический рынок городской недвижимости, который, по мнению автора, превратился в чистую спекуляцию.

«Помощь государства заключается в предоставлении земли и местоположения, но не навечно. Так создаётся специфический субрынок, который повлияет на весь рынок в целом, а в долгосрочной перспективе сформирует публичный жилищный фонд», — объясняет Ларроса.

Земельные участки должны распределяться через конкурсы, с правом преимущественного выкупа для государства и таксацией возможной арендной платы. После окончания концессии пользователи сохраняют право остаться в квартире по таксированной стоимости. «Собственность — да, но без рантье: та же модель, которую мы применяем к любому движимому имуществу», — резюмирует автор.

Ларроса признаёт, что многие муниципалитеты предпочитают выделять землю под бесплатные парковки, а не под жильё для людей, называя такую городскую политику «абсолютно слепой». Тем не менее, по его убеждению, найти или создать землю для строительства вполне реально — как за счёт нового освоения, так и за счёт трансформации уже урбанизированных территорий. Конкурсы могут проводиться по общей модели, разработанной на каталонском уровне, но адаптированной к каждому конкретному месту.

«Нам необходимо открыть мощное, сбалансированное либеральное поле, не спекулятивное и не сугубо государственное, и сделать это через закон, при широком общественном согласии. Нужно преодолеть политику, оказавшуюся в плену одновременно у крайнего либерализма и банального этатистского популизма», — заключает Манель Ларроса.