Правительство Испании представило проект второго декрета о жилье, направленного на стабилизацию договоров аренды. Как стало известно из документа, оказавшегося в распоряжении информационного агентства ACN, ключевая новелла — обязанность арендодателя выплачивать компенсацию съёмщику, если он не продлевает договор.

Согласно тексту законопроекта, если ни одна из сторон не уведомила о намерении не продлевать контракт к моменту истечения его срока, договор автоматически пролонгируется на последовательные периоды по пять или семь лет. Если же арендодатель сообщает об отказе от продления, он обязан компенсировать арендатору сумму, эквивалентную стоимости двенадцати месячных арендных плат за аналогичное жильё.

Компенсация не выплачивается, если непродление договора вызвано «обоснованной причиной». К таким случаям относятся: необходимость арендодателя (являющегося физическим лицом) использовать жильё для себя или родственников второй степени родства; если арендатор фактически не проживает в помещении; а также если съёмщик располагает другим подходящим жильём в том же муниципалитете.

В пояснительной записке к декрету подчёркивается, что компенсация выполняет «двойную функцию»: она возмещает домохозяйству издержки, связанные с прекращением исполненного договора, и одновременно заставляет сторону, принимающую решение не продлевать контракт, «интернализировать издержки, которые она перекладывает на другую сторону». Таким образом, отказ от продления, по замыслу авторов, «должен отвечать реальной потребности арендодателя, а не простому ожиданию получения более высокой арендной платы от нового съёмщика».

Правительство Испании настаивает, что мера не ограничивает предложение арендного жилья и «не нарушает баланс обязательств сторон». «Арендодатель сохраняет свободу не продлевать договор при каждом истечении его срока, с единственной обязанностью компенсировать арендатору, и продолжает получать согласованную плату с её актуализациями», — говорится в документе.

В обоснование нововведения авторы ссылаются на опыт европейских стран: в Германии договор аренды, как правило, заключается на неопределённый срок, и расторгнуть его можно только при наличии законного интереса; во Франции контракт автоматически продлевается на три года (или шесть, если арендодатель — юридическое лицо), а отказ от продления требует уведомления за шесть месяцев и строго определённых оснований; в Нидерландах реформа 2024 года восстановила договор на неопределённый срок в качестве основного режима.

«Сравнительный опыт показывает, что стабильность арендных отношений не только совместима с широким и динамичным рынком аренды, но и является одним из его условий: она снижает текучесть, периоды пустующего жилья и транзакционные издержки, позволяя семьям планировать свою жизнь на надёжной основе», — заключают авторы законопроекта.

Партии оппозиции уже заявили о несогласии с декретом и сообщили, что проголосуют против.