Правительство Испании опубликовало в среду, 30 сентября 2026 года, в «Boletín Oficial del Estado» (BOE) первый королевский декрет-закон о жилье, одобренный накануне Советом министров. Документ вводит механизм так называемой «энервации» (enervación): судьи обязаны прекращать процедуру выселения уязвимых арендаторов, если те выплачивают задолженность по арендной плате.

Декрет вступает в силу с четверга, 1 октября, и будет действовать до 31 декабря 2030 года. Он приостанавливает выселения из жилья, принадлежащего крупным компаниям, которые «приобрели недвижимость или портфели непогашенных ипотек ниже их рыночной стоимости». Судья вправе приостановить процедуру, даже если уже вынесено решение о выселении, но фактический выезд ещё не произведён. Компенсации для таких собственников не предусмотрены.

Механизм энервации применяется к арендаторам, находящимся в уязвимом положении и не имеющим альтернативного жилья — либо потому, что у них его нет, либо потому, что администрация не может его предоставить. Региональное правительство или муниципалитет получают два месяца на то, чтобы предоставить жильё или выплатить собственнику требуемую сумму. На этот срок выселение автоматически приостанавливается. Если по истечении двух месяцев решение не принято, администрация обязана взять на себя долг арендатора.

Для собственников-частных лиц и компаний, занимающихся доступной арендой, декрет предусматривает «компенсацию» — максимум в размере неполученной арендной платы и стоимости неоплаченных коммунальных услуг с процентами за просрочку. Гипотетическая упущенная выгода и моральный ущерб компенсации не подлежат. При этом приостановка выселения или выплата компенсации не отменяют обязанности арендатора вносить текущую арендную плату.

Государство, как отмечается в документе, располагает отдельной линией субсидий для покрытия таких неплатежей, так что дополнительные расходы не лягут на региональные бюджеты.

Кроме того, декрет впервые даёт юридическое определение понятию «фонд-стервятник» (fondo buitre): это «юридические лица, с правосубъектностью или без неё, предметом деятельности которых является возмездное приобретение недвижимости по цене ниже 70% её рыночной оценочной стоимости». Ограничение распространяется не только на компании, но и на частных лиц, что затрагивает, в частности, операции по продаже голого права собственности (nuda propiedad), набирающие популярность в Испании из-за роста цен на вторичном рынке.

Ожидается, что завтра будет опубликован второй декрет, касающийся автоматического продления договоров аренды. Позиции партий Junts и Podemos по первому декрету пока не определены.