Продажа квартиры или дома по цене ниже покупной не всегда означает полное освобождение от налоговых обязательств. Как поясняют эксперты, опрошенные La Vanguardia, при правильном расчёте убытка можно избежать уплаты как подоходного налога (IRPF), так и муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), однако ряд формальностей перед налоговыми органами и местной администрацией остаётся в силе.

Статья опубликована 30 сентября 2026 года.

Как считается налоговая потеря

По словам Алехандро де Градо (Alejandro de Grado) из бюро Ainos Abogados, «продажа жилья в Испании влечёт за собой множество последствий, и одно из важнейших — уплата налогов». Два основных налога, на которые следует обратить внимание, — это IRPF и plusvalía municipal.

Рауль Хурадо (Raquel Jurado), техник Регистра экономистов — налоговых консультантов (REAF) при Генеральном совете экономистов, поясняет: «При продаже жилья основной налог, который должен уплатить продавец, — это IRPF, поскольку налоговая служба исходит из того, что мог быть получен прирост капитала». Ключевое слово — «мог»: если после корректного расчёта результат оказывается отрицательным, дохода для обложения IRPF не возникает.

При этом налоговая потеря не сводится к простой разнице между ценой покупки и ценой продажи. Закон о IRPF позволяет включить в стоимость приобретения ряд расходов: нотариальные и регистрационные услуги, налоги, уплаченные при покупке, а также инвестиции и улучшения (но не текущий ремонт). Из цены продажи, в свою очередь, вычитаются расходы, понесённые продавцом, — комиссия агентства недвижимости, расходы на досрочное погашение ипотеки, необходимые сертификаты и сама plusvalía municipal, если её уплатил продавец.

Де Градо подчёркивает важность сохранения всех подтверждающих документов: «Крайне важно иметь документальное обоснование всех этих расходов — договоры, счета, квитанции об уплате налогов».

Особая осторожность требуется, если жильё сдавалось в аренду: в этом случае стоимость приобретения уменьшается на сумму амортизационных отчислений, которые были учтены в качестве налоговых вычетов.

Когда платить IRPF не нужно, но декларацию подать придётся

Если после всех расчётов получен убыток, налог на эту сделку не взимается. «Если цена продажи ниже цены покупки, этот налог платить не нужно. Он взимается только с прибыли», — резюмирует де Градо. В случае же получения прибыли, напоминает Хурадо, она облагается по ставкам от 19% до 30% в зависимости от суммы (максимальная ставка применяется к базе свыше 300 000 евро).

Однако отсутствие налога к уплате не означает, что можно не подавать декларацию. Налоговая служба прямо включает в число обязанных декларировать доходы тех, кто получил убытки от прироста капитала на сумму от 500 евро в год. Если убыток меньше этой суммы, обязанность подавать декларацию может отсутствовать — при условии соблюдения всех прочих требований.

Более того, задекларированный убыток может быть использован: он сначала компенсируется за счёт других доходов от прироста капитала, а оставшаяся часть — за счёт положительных доходов от движимого капитала (с лимитом 25%). Неиспользованный остаток можно переносить на четыре следующих налоговых периода.

Plusvalía municipal: не платить — не значит не сообщать

Второй фронт — муниципальный налог. Как объясняет де Градо, «этот налог дополнительно к IRPF облагает прирост стоимости городских земельных участков». После реформы, принятой вслед за решениями Конституционного суда, закон прямо устанавливает, что налог не подлежит уплате, если доказано отсутствие прироста стоимости земли между приобретением и передачей.

Однако здесь кроется один из наиболее часто упускаемых моментов: сам закон обязывает того, кто хочет подтвердить отсутствие прироста, подать декларацию о передаче и предоставить документы, подтверждающие как приобретение, так и продажу. Отсутствие налога к уплате не означает, что можно проигнорировать муниципалитет.

Для сделок между живыми лицами (в том числе купли-продажи) Закон о местных финансах устанавливает общий срок в 30 рабочих дней для подачи декларации по налогу, хотя конкретная процедура зависит от регламента каждого муниципалитета.

Если же прирост стоимости всё-таки есть, закон предусматривает два способа расчёта: объективный (на основе кадастровой стоимости земли и периода владения) и метод прямой оценки (по реальному приросту), который можно применить, если он даёт меньшую сумму.

Три проверки перед сделкой

Практический совет экспертов — не ограничиваться простым вычитанием цены покупки из цены продажи. Во-первых, необходимо восстановить налоговую стоимость объекта с учётом только разрешённых расходов и инвестиций, проверив амортизацию, если жильё сдавалось в аренду. Во-вторых, определить, нужно ли декларировать убыток и можно ли его компенсировать другими доходами. В-третьих, отдельно рассчитать и оформить муниципальный налог.

«Перед продажей жилья стоит спланировать сделку, проконсультироваться и принимать взвешенные решения, чтобы минимизировать налоговые последствия», — заключает де Градо. При продаже в убыток такая подготовка заключается не в поиске льгот, а в корректном подтверждении потерь и в понимании того, что отсутствие платежа не равно отсутствию формальных обязанностей.