Правительство Испании утвердило во вторник два декрета в сфере жилья, которые вводят масштабные изменения в регулирование арендного рынка и защиту социально уязвимых граждан. Ожидается, что документы будут вынесены на ратификацию в Конгресс депутатов уже в эту пятницу на внеочередном пленарном заседании. Министр жилья Исабель Родригес признала, что тексты декретов оставались открытыми для согласования до последнего момента.

Выселения. Запрет на выселение уязвимых семей, не имеющих альтернативного жилья, продлевается до 2030 года. Для крупных инвестиционных фондов приостановка выселений действует автоматически. В случае с частными арендодателями судья обязан остановить выселение, если компетентные органы не смогли предоставить семье альтернативное жильё; при этом администрация должна компенсировать убытки собственнику. Остаются не до конца урегулированными нюансы: критерии судейской оценки и ситуация, когда выселение затрагивает владельца одного-двух объектов — в этом случае приоритет получает его «экономическая уязвимость», а не интересы арендатора.

Продление договоров аренды. Восстанавливается механизм чрезвычайной пролонгации действующих контрактов до 31 декабря 2028 года. Арендатор может потребовать продления договора на срок до двух лет (с ежегодным пересмотром условий) при условии отсутствия задолженности по платежам за последние восемь месяцев. Собственник обязан принять продление, если стороны не достигли иного соглашения, не заключили новый контракт или арендодатель не уведомил о необходимости вернуть жильё для личного пользования. Второй декрет предусматривает «автоматическое возобновление» аренды — мера, на которой настаивали Союз арендаторов и левые партии, добивавшиеся бессрочных контрактов.

Определение «фондов-стервятников». Правительство вводит чёткое юридическое определение «фонда-стервятника» (fons voltor), чтобы положить конец «спекулятивным» покупкам жилья крупными инвесторами. Источники в министерстве экономики отмечают, что удалось найти баланс; ключевой вопрос — будет ли определение строиться на спекулятивной практике сделок или на юридической форме организации.

Сезонная аренда и комнаты. Вводится НДС в размере 10% на туристические апартаменты. Регулирование аренды комнат будет аналогично законопроекту, который уже рассматривается в Конгрессе, — эта норма была включена в текст в последний момент.

Налоговые стимулы. Предусмотрены льготы как для арендаторов, так и для собственников. Для первых также вводятся публичные гарантии с почти нулевой процентной ставкой для приобретения жилья в собственность. Собственникам стимулы предоставляются при условии сдерживания или снижения арендных ставок.

СОКИМИ (SOCIMI). Правительство возвращается к предложению 2025 года: для SOCIMI, сдающих жильё в аренду, налог на нераспределённую через дивиденды часть прибыли повышается с 15% до 25%. Повышение не затрагивает SOCIMI, управляющие офисами, складами или торговыми центрами (как каталонская Colonial). При этом предусмотрены значительные вычеты, если активы направляются на доступную аренду или прибыль реинвестируется в доступное жильё на протяжении нескольких лет.