Дело 87-летней Марикармен, которую на этой неделе выселили из квартиры в мадридском районе Ретиро, где она прожила 71 год по договору «старой аренды» (renta antigua) за 500 евро в месяц, вскрыло глубинный поколенческий разрыв на испанском рынке жилья. Как показывают данные Обследования финансов домохозяйств Банка Испании, за два десятилетия ситуация изменилась кардинально: если в 2002 году 66% домохозяйств, главой которых был человек младше 35 лет, владели собственной квартирой, то к 2024 году этот показатель упал до 36,7% — снижение составило 44%. За тот же период доля домохозяйств пенсионеров, владеющих не только основным жильём, но и дополнительной недвижимостью, выросла с 32,8% до 57,4% — плюс 75,6%.

Два тренда пересеклись в 2014 году, и сегодня разрыв между ними превышает 20 процентных пунктов. По данным портала idealista, аренда комнаты в коммунальной квартире в Мадриде в июне стоила в среднем 550 евро в месяц — больше, чем Марикармен платила за трёхкомнатную квартиру рядом с парком Ретиро.

Автор статьи Сантьяго Кальво отмечает, что за цифрами стоят два совершенно разных жизненных пути: поколение, которое смогло купить жильё при средних зарплатах и накопить активы, нередко дополняющие сегодня пенсию, и поколение, выходящее на рынок с ценами, недоступными при текущих доходах. «Старая аренда» — лишь крайний пример модели, при которой правила защищают тех, кто уже находится внутри рынка, и перекладывают издержки на тех, кто пытается войти.

Правительство Фелипе Гонсалеса начало демонтаж системы принудительного продления аренды в 1985 году (так называемый декрет Бойера), а закон об аренде 1994 года закрепил переходный режим, действующий до сих пор. По мнению автора, та же логика прослеживается в современном регулировании: ограничения на строительство и контроль цен на аренду выгодны тем, у кого уже есть квартира или контракт, и бьют по тем, кто только ищет жильё. В качестве международного примера приводится Сан-Франциско, где расширение контроля над арендной платой в 1994 году привело к сокращению предложения на 15% и общему удорожанию аренды в городе.

«Если общество считает, что Марикармен заслуживает остаться в своём доме, логично финансировать эту защиту за счёт государственных ресурсов, а не перекладывать её на конкретного собственника, — пишет Кальво. — Для молодёжи ответ заключается в расширении предложения: больше земли под застройку и более быстрое оформление разрешений, чтобы доступ к жилью снова зависел от зарплаты и усилий».