Правительство Испании сделало вмешательство в рынок жилья одним из центральных направлений текущей законодательной работы. Как сообщает La Vanguardia, спустя три года после принятия закона 2023 года, разрешившего ограничивать арендную плату в напряжённых зонах, исполнительная власть готовит новый пакет мер, однако отсутствие парламентской поддержки оставило часть инициатив в подвешенном состоянии.

По данным статьи, опубликованной 20 сентября 2026 года, кабинет министров работает над декретом-законом, который позволит пролонгировать договоры аренды, истекающие до июня 2028 года. В документ также включены регулирование краткосрочной аренды и аренды комнат, налоговые льготы для арендодателей, сохраняющих или снижающих ставки, а также повышение НДС на туристические квартиры до 21%. Кроме того, предусмотрена реформа закона о земле и меры по предотвращению выселений без предоставления альтернативного жилья.

Предыдущая попытка правительства — декрет, принятый в марте 2026 года, — провалилась: он не был ратифицирован Конгрессом депутатов спустя месяц после утверждения, оставив тысячи договоров в правовой неопределённости. По оценкам Министерства потребительских дел, под его действие могли подпасть до двух миллионов контрактов.

Каталония — главный полигон реформ

Каталония стала первой автономией, массово применившей предельные ставки аренды, и на сегодняшний день насчитывает 302 муниципалитета, объявленных зонами с напряжённой ситуацией на рынке жилья. В первые 140 каталонских муниципалитетов средняя арендная плата снизилась на 4% в период со второго по четвёртый квартал 2024 года, а в Барселоне — на 6,4%, по данным Института земельных ресурсов Каталонии (Incasòl). Однако количество заключённых договоров рухнуло на 60%, а число временных аренд выросло на 45%.

«Для сторонников закона цены удалось заморозить; собственники и риелторы утверждают, что правовая неопределённость сократила предложение», — отмечает автор статьи Майте Гутьеррес (Maite Gutiérrez), журналист экономического отдела La Vanguardia.

Помимо ограничения арендной платы, за последние десять лет Каталония приняла закон против выселений, ввела постоянную квалификацию нового социального жилья, реестр крупных собственников и расширила права преимущественного выкупа для администрации. Также в напряжённых зонах порог для признания «крупным собственником» был снижен до пяти квартир. Вместе с тем проект ограничения покупки жилья в спекулятивных целях крупными собственниками не прошёл юридическую проверку Консультативного совета по гарантиям статута (Consell de Garanties Estatutàries) и будет дорабатываться.

Противостояние с сектором недвижимости

Представители рынка недвижимости предупреждают, что накопление нормативных ограничений отпугивает инвестиции, и призывают наращивать предложение: строить больше жилья, ускорять выдачу разрешений и принимать реформу государственного закона о земле. Женералитат в ответ выдвинул план «50 000» по возведению доступного жилья и разработал законопроект по сокращению бюрократических процедур в градостроительстве.

Европейский контекст

Следующий рубеж — Брюссель. Европейская комиссия запустила процедуру утверждения предложения о доступном жилье. Мадрид считает, что европейский документ поддерживает вмешательство государства в напряжённые зоны. Однако, как указывает La Vanguardia, различия между испанским и европейским подходами существенны: Брюссель не регулирует арендные ставки напрямую и предлагает более жёсткие критерии для признания зоны напряжённой (цена жилья должна составлять не менее восьми годовых доходов домохозяйства, а также ряд накопительных условий). Для ограничения туристических квартир потребуется доказать, что они негативно влияли на доступность жилья не менее трёх лет. Эти требования могут осложнить такие меры, как запланированная отмена порядка 10 тыс. туристических лицензий в Барселоне.

Окончательный текст европейского регламента ещё может измениться в ходе рассмотрения Европарламентом и государствами-членами. Его принятие определит, укрепит ли ЕС регулирующий курс Испании или введёт ограничения, которые заставят пересмотреть текущую политику.