Согласно данным, опубликованным La Vanguardia 20 сентября 2026 года, рынок офисной недвижимости Испании стремительно поляризуется: современные здания в лучших локациях разбирают мгновенно, тогда как миллионы квадратных метров устаревших помещений требуют либо дорогостоящей реконструкции, либо смены назначения.

По оценкам консалтинговой компании JLL, в Барселоне насчитывается 3,6 миллиона квадратных метров офисов, признанных устаревшими, — это 43% всего рыночного предложения. При этом запланирована реконструкция лишь 120 тысяч квадратных метров. В Мадриде ситуация ещё масштабнее: 7,2 миллиона квадратных метров устаревших площадей (44% рынка) против 310 тысяч квадратных метров, ожидающих обновления.

Как поясняет Ignasi Busquets, сооснователь и генеральный директор консалтинговой компании Busquets Gálvez, различные исследования указывают на «высокий риск устаревания» значительной части парка. По его словам, к 2030 году этот риск угрожает 81% офисных площадей Барселоны и 77% — Мадрида. «Это не значит, что сегодня они перестали быть полезными», — уточняет Busquets, подчёркивая, что разрыв между обновлёнными и давно не ремонтировавшимися зданиями продолжает расти. Ключевыми критериями современного офиса он называет эффективные инженерные системы, качественную климатизацию и «удобные, актуальные, современные и гибкие пространства», отмечая, что хорошо отреставрированное старое здание вполне может конкурировать с новым.

По словам Federico Otaegui, генерального директора PDS & Tétris España (подразделения JLL по трансформации активов), рынок «гиперполяризован»: за пределами сегмента prime скапливается устаревший фонд, непривлекательный из-за расположения или геометрии помещений. Otaegui оценивает сроки полноценной реконструкции офиса примерно в девять месяцев, тогда как строительство с нуля занимает до двух лет.

Альтернативой ремонту становится смена функционального назначения зданий. По данным JLL, в прошлом году объём инвестиций в такие проекты достиг 525 миллионов евро, и тенденция усиливается. Otaegui уточняет, что 8% бывших офисов переоборудуют в отели, 26% — в жильё временного проживания (flex living), а основная часть уходит на рынок обычного жилья, хотя встречаются и примеры превращения в университеты или медицинские центры. Так, бывшую штаб-квартиру T-Systems в районе 22@ в Барселоне компания Colonial превратит в частную больницу в рамках альянса с Mapfre и Sanitas.

Как отмечает Alfredo Collar, партнёр и директор по офисной недвижимости в Испании Cushman & Wakefield, различать следует косметические обновления (ресепшен, зоны общего пользования) и капитальную реконструкцию, затрагивающую «внутренности» здания. Collar приводит пример мадридского комплекса Josefa Valcárcel 48 (JV48) компании Merlin Properties, который после полной реконструкции целиком арендовала Naturgy. При этом, предупреждает эксперт, если инвестиции в обновление слишком велики, некоторые здания могут стать «неарендопригодными».

Diego Contreras, директор по рынкам капитала в сфере офисов CBRE, добавляет, что во второстепенных локациях отсутствие значительного роста арендных ставок не позволяет профинансировать улучшение предложения.

Ignasi Busquets резюмирует: не каждое устаревшее здание нуждается в смене назначения — многие могут вернуть привлекательность после ремонта. Однако в центральных деловых районах, если позволяет нормативная база, жилая функция способна обеспечить гораздо более высокую доходность из-за дефицита земли и готовых объектов. При этом в Барселоне обязанность резервировать 30% под защищённое жильё, когда это требование применимо, может осложнить экономику таких проектов, тогда как в Мадриде этот процесс проще.