Испанские банки продолжают борьбу за клиентов на рынке ипотечного кредитования: в сентябре 2026 года ставки по суброгации (переводе ипотеки из одного банка в другой) варьируются от 2,15% до 3,85% годовых в зависимости от условий и требуемой степени привязки продуктов. Об этом свидетельствует обновлённая сравнительная аналитика, опубликованная La Vanguardia 17 сентября 2026 года.

Суброгация ипотеки — это юридическая процедура, позволяющая перенести ипотечный кредит из одного банка в другой без погашения исходного займа и оформления нового с нуля. Согласно Закону 5/2019, регулирующему договоры ипотечного кредитования, после получения от нового банка обязывающего предложения прежняя финансовая организация располагает 15 днями на реализацию права преимущественного выкупа — то есть может попытаться уравнять или улучшить условия, прежде чем клиент окончательно оформит переход.

По данным на сентябрь 2026 года, самые низкие номинальные ставки (TIN) предлагает Ibercaja — от 2,15% до 2,55% годовых, однако для их получения требуется максимальная привязка: domiciliación зарплаты, несколько страховок, а в ряде случаев — вложения в инвестиционные продукты. Годовая эффективная ставка (TAE) с учётом бонусов составляет у Ibercaja от 3,10% до 3,49%. Банк берёт на себя расходы по оформлению.

Banco Sabadell предлагает TIN 2,75% (TAE 3,58%) при минимальных требованиях — domiciliación зарплаты и страхование жилья, без обязательных пенсионных планов, инвестиционных фондов или страхования жизни. Финансирование — до 80% от наименьшей суммы между оценкой и ценой покупки, срок до 30 лет, без комиссии за открытие.

Openbank, цифровое подразделение Grupo Santander, привлекает клиентов низким порогом привязки: достаточно domiciliación зарплаты от 900 евро и страхования жилья. TAE с бонусами составляет от 3,41% до 3,44% (TIN 2,80–2,90%), без комиссии за открытие и суброгацию. Финансирование — до 80% от оценочной стоимости для основного жилья.

Kutxabank предлагает TIN 1,96% в первый год по плавающей ставке с последующей стабилизацией на уровне TAE 3,46%. BBVA установил TIN от 2,85% (на срок до 15 лет) до 2,95% (до 30 лет) при TAE около 3,75%, с финансированием до 80% и минимальным остатком долга в 28 000 евро.

Caja de Ingenieros, работающая как кредитный кооператив, требует приобретения членского билета (9,01 евро) и предлагает TIN от 2,50% (TAE 3,31%) по фиксированной ставке при соотношении кредита к стоимости залога (LTV) не выше 60%. Для максимального бонуса необходимо подключение до шести продуктов.

ING не взимает комиссий за открытие, суброгацию или досрочное погашение, допуская сроки до 40 лет по плавающим и смешанным ставкам. Его фиксированная ставка (TIN около 3,85%, TAE 4,43–4,58%) уступает плавающей (TAE с бонусами 2,65–3,50%, спред к Euríbor 0,59–0,70%). CaixaBank предлагает TIN 2,80–2,85% (TAE с бонусами 4,25–4,40%) при условии подключения страхования жизни и жилья, domiciliación зарплаты и использования карты.

Отдельного внимания заслуживают платформы-посредники, такие как Creditio, которые работают по модели аукциона: заявка клиента направляется более чем 20 банкам-партнёрам, конкурирующим за его профиль. Услуга для пользователя бесплатна — платформа финансируется за счёт соглашений с банками. Как отмечается в анализе, некоторые организации резервируют для каналов посредничества условия, не публикуемые в открытых симуляторах.

Эксперты напоминают: суброгация оправдана, если остаточный срок кредита превышает 10 лет, а разница в процентной ставке составляет не менее нескольких десятых百分点, чтобы окупить расходы на оценку недвижимости и, при наличии в договоре, комиссию за суброгацию. По закону, для плавающих ипотек комиссия ограничена 0,25% в первые три года, 0,15% на четвёртый–пятый год и 0% после шестого года; для фиксированных ипотек, оформленных после июня 2019 года, — 2% в первые десять лет и 1,5% после. Многие банки, однако, отказываются от этой комиссии для привлечения клиентов.

При сравнении предложений специалисты советуют ориентироваться не на номинальную ставку (TIN), а на годовую эффективную ставку (TAE), которая отражает реальную стоимость кредита с учётом комиссий и стоимости обязательных страховок и продуктов.