Барселона / Мадрид, 13 сентября 2026 (La Vanguardia). Закон о доступном жилье, продвигаемый Еврокомиссией, спровоцировал новый конфликт между правительством Испании и владельцами недвижимости. Исполнительная власть видит в нём подтверждение своей жилищной политики, прежде всего контроля над арендными ставками, тогда как собственники считают европейскую инициативу менее ограничительной, чем испанское законодательство. В центре внимания — Каталония, где лимиты на аренду применяются наиболее широко, а мэрия Барселоны планирует к 2028 году аннулировать около 10 тысяч лицензий на туристическое жильё.
Предложенный регламент начинает процедуру согласования с участием Европарламента и государств-членов ЕС. Правительство и отраслевые лобби попытаются повлиять на итоговый текст, который переопределит правила игры в острой проблеме доступности жилья. Отправная точка Брюсселя — растущие трудности с приобретением жилья: согласно последнему Евробарометру, 40% европейцев считают, что ситуация требует срочных мер, а в крупных городах этот показатель достигает 51%.
Министерство жилищного строительства Испании приветствует общеевропейскую норму, отмечая, что она, хотя и не является обязательной к исполнению, направляет «два сигнала, которые должны услышать все администрации, особенно управляемые PP: проблема жилья глобальна и решается только действиями на всех уровнях; и когда рынок демонстрирует признаки неисправности, необходимо вмешательство». В настоящее время в Испании насчитывается 317 муниципалитетов, объявленных зонами напряжённости. Кроме того, Каталония пытается ограничить спекулятивную покупку жилья — эта инициатива пока приостановлена после решения Консультативного совета по гарантиям статута, признавшего её неконституционной.
Однако степень поддержки со стороны Брюсселя остаётся предметом споров. Предложение Еврокомиссии регулирует условия ограничения краткосрочной аренды и приобретения или использования жилья, не являющегося основным местом проживания. При этом установление арендных ставок по договорам найма жилья остаётся вне его рамок. «Ограничение арендной платы остаётся в ведении государств и их конституционных систем», — поясняет Жоан Мануэль Трайтер, профессор административного права и президент Испанской ассоциации градостроительного права.
Ассоциация собственников Asval использует это исключение, чтобы отрицать, что Брюссель легитимизирует испанский контроль над арендой. Организация подчёркивает, что любые ограничения должны опираться на доказательства, быть соразмерными и подтверждать отсутствие менее обременительной альтернативы. По её мнению, существующие потолки аренды не выдержали бы такой проверки.
Критерии определения зон напряжённости также различаются. Испанский закон позволяет объявлять такие зоны, когда стоимость жилья и коммунальных услуг превышает 30% доходов семьи или когда цены выросли как минимум на три процентных пункта выше ИПЦ за пять лет. Брюссель устанавливает несколько совокупных требований, в том числе соотношение цены жилья к располагаемому доходу домохозяйств на уровне восьми и выше. Такая методология может охватить крупные города, но оставить за бортом небольшие муниципалитеты, уже признанные напряжёнными.
Трайтер напоминает, что ЕС не имеет прямой компетенции в сфере жилья, но оправдывает вмешательство тем, что кризис затрагивает внутренний рынок, трудовую мобильность, социальную сплочённость и конкурентоспособность. По его мнению, регламент придал бы правовую определённость некоторым государственным и каталонским мерам. Он также отмечает, что Брюссель стремится упростить строительство, ускорить выдачу разрешений, мобилизовать земельные участки и стимулировать реновацию и социальное жильё.
Второе поле битвы — туристические апартаменты. Проект позволяет ограничивать их, если будет доказано, что они наносили ущерб доступности или ценовой доступности жилья на протяжении как минимум трёх лет. Меры должны быть соразмерными, обосновывать отсутствие столь же эффективной альтернативы и уважать сложившиеся обстоятельства. Профессиональная ассоциация Apartur считает, что эти условия ставят под вопрос решение Барселоны аннулировать лицензии примерно на 10 тысяч туристических квартир. Организация утверждает, что массовое изъятие не различает операторов и не подтверждает конкретный эффект каждого из них.
Серхио Насарре, профессор гражданского права и основатель Кафедры ЮНЕСКО по жилью Университета Ровира-и-Виргили, идёт ещё дальше. Он указывает, что ограничение покупки в зависимости от того, как будет использоваться жильё, как это пытается сделать Каталония, нарушает основные элементы права частной собственности и свободы предпринимательства и противоречило бы Конституции.
Тем не менее текст ещё может измениться. Основная борьба развернётся вокруг того, усиливает ли брюссельская рамка уже применяемые меры или, напротив, вынуждает их пересматривать.