Собственники жилья, сдающие его в аренду, могут существенно снизить налоговую нагрузку за счёт вычета определённых расходов, но налоговая служба (Agencia Tributaria) устанавливает строгие ограничения, и не все траты подлежат вычету одинаково. Об этом 12 сентября 2026 года напоминает издание La Vanguardia со ссылкой на экспертов.

Как поясняет Ракель Хурадо, техник Регистра экономистов — налоговых консультантов (REAF) при Генеральном совете экономистов, в декларации по IRPF (подоходному налогу с физических лиц) арендодатели могут вычесть из полученных доходов такие расходы, как проценты по ипотеке, налог на недвижимость (IBI), взносы в сообщество собственников, страховку, ремонт и обслуживание, муниципальные сборы, коммунальные услуги, оплаченные собственником, а также комиссионные агентству. Важный нюанс: по ипотеке вычитаются только проценты и финансовые издержки, а не сумма погашения основного долга. При этом сумма процентов и расходов на ремонт не может превышать общий доход от аренды за год; излишек можно перенести на следующие четыре налоговых периода.

Особое внимание эксперты уделяют амортизации жилья — одному из наиболее значимых, но часто забываемых вычетов. Речь идёт не о реально уплаченных суммах, а о налоговом признании износа недвижимости: до 3% в год от большей из двух величин — стоимости приобретения, приходящейся на строительство, или кадастровой стоимости строительства (стоимость земли исключается). Если квартира сдавалась лишь часть года, амортизация рассчитывается пропорционально дням аренды.

Одна из самых частых ошибок, по словам Хурадо, — вычет годовых расходов (IBI, коммунальные платежи, страховка, проценты) за весь год, если жильё было сдано только несколько месяцев. Такие затраты вычитаются лишь пропорционально периоду фактической аренды. В дни, когда квартира пустовала и находилась в распоряжении собственника, применяется режим вменения доходов от недвижимости, и обычные расходы по аренде на этот период не переносятся. Исключение — подготовительные работы перед сдачей (например, покраска стен), которые налоговая служба признаёт вычетными, если они направлены исключительно на получение будущего дохода.

Не менее важно различать ремонт и улучшение жилья. Покраска, починка инсталляций или замена изношенных элементов считаются расходами на содержание и ремонт. Работы же, ведущие к расширению или реальному улучшению недвижимости, не вычитаются единовременно — они увеличивают стоимость объекта и амортизируются впоследствии.

Отдельно оговаривается применение так называемой «редукции» (снижения налогооблагаемой базы) для аренды, предназначенной под постоянное жильё. Для договоров, заключённых до 26 мая 2023 года, временно сохраняется редукция в 60%. Для более поздних договоров базовая редукция составляет 50%, но может повышаться до 60%, 70% или даже 90% при соблюдении определённых условий — например, при снижении начальной арендной платы более чем на 5% в зоне с напряжённым рынком жилья (90%) или при первом найме жилья в такой зоне лицу от 18 до 35 лет (70%). Редукция применяется к чистому положительному доходу, а не ко всей сумме, полученной от арендатора.

Эксперты предупреждают: редукция не распространяется на краткосрочную и туристическую аренду, а также на сезонные договоры, поскольку они не удовлетворяют потребность в постоянном жилье. Наконец, ключевое правило — сохранять все подтверждающие документы: чеки на ремонт, квитанции об уплате IBI и взносов в сообщество, полисы страховки, банковские справки о процентах и счета за коммунальные услуги, оплаченные собственником. Как резюмирует Хурадо, не все затраты на содержание жилья являются налоговым вычетом, и не всегда их можно вычесть за полный год — проверка даты договора, дней фактической аренды, амортизации и характера каждой работы помогает не переплатить налог и избежать претензий со стороны фискальных органов.