Владельцы квартир, сдаваемых в аренду, обязаны декларировать полученный доход, но могут существенно снизить налогооблагаемую базу за счёт вычета расходов, связанных с недвижимостью. Как напоминает в своей статье для La Vanguardia эксперт Реестра экономистов-налоговых консультантов (REAF) При генерального совета экономистов Испании Ракель Хурадо, ключ к правильному расчёту — не только знать, какие именно траты признаёт налоговая служба (Hacienda), но и уметь их верно обосновать и распределить по времени.

К числу наиболее распространённых deductible расходов относятся проценты по ипотеке (не тело кредита), налог на недвижимость (IBI), взносы в сообщество собственников, страховые премии, расходы на ремонт и содержание, муниципальные сборы, коммунальные платежи (если их оплачивает собственник, а не арендатор) и комиссионные агентству за оформление договора. При этом сумма финансовых издержек и затрат на ремонт не может превышать общий доход от аренды за год; превышение можно перенести на следующие четыре налоговых периода с сохранением того же лимита.

Особое внимание Хурадо уделяет амортизации — одному из наиболее часто забываемых вычетов. Амортизация отражает износ конструктивных элементов здания и рассчитывается как до 3% от стоимости строительства (без учёта стоимости земли) — либо от цены приобретения, соответствующей постройке, либо от кадастровой стоимости постройки, выбирается наибольшая величина. Если квартира сдавалась не весь год, амортизация начисляется пропорционально дням фактической аренды.

По тому же принципу пропорциональности рассчитываются и остальные годовые расходы: IBI, страховка, коммунальные платежи и взносы в сообщество собственников вычитаются только за те дни, когда жильё действительно приносило доход. Просто выставление объявления или готовность сдавать квартиру не даёт права на вычет за пустые месяцы. Исключение составляют расходы на подготовку квартиры к сдаче (например, покраска стен), понесённые до подписания договора: если в том году дохода не было, их можно применить в течение следующих четырёх лет.

Одна из самых частых ошибок — путать ремонт с улучшением. Покраска стен, замена сломавшейся техники или установка новой двери безопасности считаются расходами на содержание. А вот работы, увеличивающие площадь, вместимость или стоимость объекта, не списываются единовременно, а капитализируются и возвращаются через амортизацию.

После вычета всех расходов к положительному чистому доходу от аренды жилья, предназначенного для постоянного проживания арендатора, применяется специальная редукция. Её размер зависит от даты договора: для контрактов, заключённых до 26 мая 2023 года, редукция составляет 60%; для договоров с 26 мая 2023 года — 50% в общем случае, но может повышаться до 60%, 70% или даже 90% при соблюдении определённых условий. Редукция в 90% требует, в частности, нового договора в зоне с напряжённым рынком жилья и снижения предыдущей арендной платы более чем на 5%. Редукция в 70% предусмотрена для первых аренд молодым людям от 18 до 35 лет в таких зонах и для некоторых социальных аренд. Редукция в 60% может применяться к жилью, отремонтированному в течение двух лет до подписания договора.

Краткосрочная и туристическая аренда не даёт права на эти редукции — такие доходы облагаются как доход от капитала, за исключением случаев, когда предоставляются гостиничные услуги или деятельность признаётся экономической.

Эксперт рекомендует перед подачей декларации тщательно проверить дату и цель договора, точное количество дней аренды, кто оплачивал коммунальные услуги, характер проведённых работ (ремонт или улучшение) и не забыть про амортизацию. «Заявить все доходы, но при этом упорядоченно восстановить все расходы, связанные с арендой, — вот практический вывод, — резюмирует Хурадо. — Забыть о законной статье вычета может неоправданно завысить налог; включить неподходящий расход, применить его за месяцы простоя или выбрать неверную редукцию — спровоцировать доначисление налога по результатам проверки».