Покупка квартиры или дома требует закладывать в бюджет не только первоначальный взнос и нотариальные расходы, но и налоги, размер которых может сильно различаться в зависимости от того, покупается ли новостройка или вторичное жильё, а также от возраста, дохода и семейного положения покупателя. Как напоминает издание La Vanguardia в материале от 6 сентября 2026 года, разница в налоговой нагрузке на два объекта с одинаковой ценой способна достигать десятков тысяч евро.

Базовое правило простое: вторичное жильё облагается налогом на передачу имущества (ITP), а первая передача новостройки — налогом на добавленную стоимость (IVA) и налогом на документальные юридические акты (AJD). Ставка IVA устанавливается государством, тогда как ставки ITP и AJD зависят от автономного сообщества, где находится недвижимость.

«Налоги при покупке жилья зависят от того, идёт ли речь о новостройке или о вторичном рынке», — поясняет Ракель Хурадо, техник Регистра экономистов-налоговых консультантов (REAF) при Генеральном совете экономистов Испании.

В Каталонии общая ставка ITP составляет 10% для объектов стоимостью до 600 тысяч евро. Далее применяется прогрессивная шкала: отрезок от 600 до 900 тысяч евро облагается по ставке 11%, от 900 тысяч до 1,5 миллиона — 12%, а сумма сверх 1,5 миллиона — 13%. Таким образом, при покупке вторичного жилья за 300 тысяч евро в Каталонии налог составит 30 тысяч евро, при условии что налоговая база совпадает с ценой сделки.

Для новостроек, продаваемых застройщиком, применяется IVA по ставке 10% (4% — только для некоторых видов защищённого жилья), а при оформлении купчей — AJD по ставке 1,5% в Каталонии. На примере той же суммы в 300 тысяч евро покупатель новостройки заплатит 30 тысяч евро IVA и 4,5 тысячи евро AJD — итого 34,5 тысячи евро.

Однако существуют льготы, способные кардинально снизить налоговую нагрузку. Как подчёркивает Хурадо, «существуют определённые случаи, когда могут применяться пониженные ставки или значительные льготы». В Каталонии покупатели в возрасте до 35 лет могут претендовать на пониженную ставку ITP в 5%, если жильё становится их постоянным местом проживания, а сумма облагаемых доходов (общая и сберегательная базы за вычетом личного и семейного минимума по последней декларации IRPF) не превышает 36 тысяч евро. При покупке за 300 тысяч евро это снижает налог с 30 до 15 тысяч — экономия в 15 тысяч евро.

Такая же ставка в 5% предусмотрена для многодетных и неполных семей, лиц с инвалидностью 65% и выше, а также жертв гендерного насилия — при соблюдении условий по целевому назначению жилья и уровню дохода.

Ещё более выгодные условия действуют для сельских муниципалитетов Каталонии: ставка ITP может снижаться до 4%, а в муниципалитетах особого внимания — до 3%. На базе в 300 тысяч евро налог составит 12 тысяч и 9 тысяч евро соответственно — до 21 тысячи евро меньше общей ставки. Льгота не применяется автоматически: муниципалитет должен быть включён в официальный перечень, а покупатель — соответствовать требованиям по составу семьи, schooling и доходу.

Льготы распространяются и на AJD при покупке новостроек. В Каталонии покупатели до 35 лет с доходом не выше 36 тысяч евро могут получить 100-процентную скидку по AJD при оформлении купчей на своё основное жильё. В примере с квартирой за 300 тысяч евро это позволяет сэкономить 4,5 тысячи евро (хотя IVA остаётся обязательным).

Важно помнить, что применение пониженной ставки не является окончательным: в Каталонии льготы, связанные с приобретением основного жилья, требуют фактического заселения в течение 12 месяцев после покупки и проживания не менее трёх лет, если только не возникнет уважительная причина для смены места жительства. При нарушении условий покупатель обязан подать дополнительную декларацию, доплатить разницу до общей ставки и уплатить пени за просрочку.

Как резюмирует Хурадо, «льготы зависят от каждого автономного сообщества». Практическая рекомендация — проверять все возможности до подписания задатка, а не после оформления сделки у нотариуса, а также сохранять документы, подтверждающие возраст, доход и семейное положение. В Каталонии срок подачи декларации по форме 600 и уплаты ITP или AJD составляет один месяц с даты совершения сделки.