В Каталонии строительство социального жилья сталкивается с серьёзными бюрократическими препятствиями, которые делают процесс дорогим, медленным и непредсказуемым. Об этом в колонке для Diari ARA, опубликованной 4 сентября 2026 года, заявила архитектор Мария Систернас Тусель (Maria Sisternas Tusell), руководившая строительством двух домов социального арендного жилья.
По словам Систернас, частные застройщики часто жалуются, что возводить социальное жильё слишком дорого и долго из-за бюрократии, и поэтому они этим не занимаются. «Необходимость оформлять десятки разрешений, согласовывать документы в разных департаментах с порой противоположными критериями, выстраивать цепочки процессов, которые не движутся, если один из этапов застревает, — всё это порождает такой объём неопределённости, который оборачивается задержками и, в конечном счёте, потерей денег», — пишет она.
В сегменте свободного жилья эти издержки перекладываются на продажную цену, но в социальном жилье с фиксированными доступными ставками аренды такая ситуация ставит под угрозу многие проекты. Больше всего страдают социальные застройщики и мелкие операторы.
Систернас выделила восемь конкретных проблем. Первая — управление земельными участками: большинство площадок под социальное жильё передаётся муниципалитетам бесплатно, но перед началом стройки необходимо дождаться, пока другие агенты очистят участки от загрязнений и проведут урбанизацию прилегающих улиц. Вторая — нечёткость нормативных актов: многие формулировки в законах и постановлениях допускают разные толкования, и чиновники, имеющие право остановить проект, выбирают наиболее restrictive interpretation. «Частные компании, которым доверят выдачу лицензий, не будут брать на себя риски и всегда будут выбирать самую неблагоприятную трактовку», — предупреждает архитектор.
Третья проблема — административная раздробленность: при подаче проекта к нему требуется приложить множество приложений (вопросы наследия, железнодорожных коммуникаций, телекоммуникаций, отходов, пожарной безопасности, транспорта). Систернас предлагает, чтобы сама администрация сопровождала социальных застройщиков во всех этих процедурах, напоминая об общественной важности сокращения сроков. Четвёртая — требования по энергоэффективности: подключение к сетям холода и тепла обходится в огромные суммы, крыши необходимо заставлять фотоэлектрическими панелями, а теперь ещё требуется перерабатывать воду из душа для сливных бачков, что требует больших резервуаров и интенсивного обслуживания.
Пятая проблема — подключение к канализации, водоснабжению и электричеству: застройщикам приходится обращаться напрямую к компаниям, которые направляют их к автоматизированным формулярам, где невозможно поговорить с живым человеком. «Телефонное обслуживание — это прямой путь к самоубийству», — пишет Систернас. Даже при оплате прав на подключение за год вперёд компании могут затягивать активацию на месяцы.
Шестая — после получения муниципальной лицензии необходимо обращаться в Женералитат Каталонии за временной и окончательной квалификацией жилья. Теоретически существуют сроки, но на практике заявки теряются из-за компьютерных сбоев, летних отпусков или запросов дополнительных документов, не указанных на сайте. Для запроса первого разрешения на заселение в мэрии нужно загружать документы через форму, которая принимает файлы не более 20 МБ, причём каждый файл загружается до 20 минут. «Неужели нельзя отправить всё одной ссылкой на облачное хранилище?» — возмущается архитектор.
Седьмая проблема — нотариусы, реестры собственности, расхождения с кадастром и документация по государственному финансированию. Восьмая — параллельно с завершением строительства необходимо готовить базы для жеребьёвки квартир. В проектах Систернас на 42 и 36 квартир было зарегистрировано более 12 000 семей. После жеребьёвки следуют осмотры, подключение коммунальных услуг, подписание договоров аренды, депонирование залогов.
«Если задача в том, чтобы пустующие государственные земли были быстро застроены в рамках Pla 50.000, необходимо сократить срок между подписанием права на застройку и вводом объекта в эксплуатацию, особенно на этапе проектирования: нельзя, чтобы согласование проекта длилось два года, когда само строительство займёт столько же», — заключает Систернас. По её словам, государственные застройщики знают об этих проблемах: иногда между завершением строительства и передачей ключей жильцам проходит до года.
Архитектор призывает к инновациям в сфере сопровождения социального строительства: разработке типовых договоров, созданию каналов связи с компаниями-поставщиками услуг, систем для отправки документов в администрацию и протоколов согласования. «Для меня знания должны служить тому, чтобы делать жизнь проще, а не наоборот», — резюмирует она.