С 1 января 2026 года в Испании вступили в силу обновлённые значения кадастровой справочной стоимости (Valor de Referencia del Catastro), которые, по данным газеты La Vanguardia, в очередной раз выросли. Это означает, что тысячи наследников, получающих квартиры и дома по наследству, вынуждены платить налог на наследство (Impuesto sobre Sucesiones) исходя из суммы, которая может на 20% превышать реальную рыночную стоимость недвижимости.

С 2022 года кадастровая справочная стоимость является минимальной налогооблагаемой базой как для налога на наследство и дарение, так и для налога на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Даже если квартира имеет серьёзные дефекты — сырость, изношенные конструкции или находится в муниципалитете с низкой деловой активностью — налоговая служба исходит из того, что эта административная цифра отражает реальную стоимость, если не доказано обратное.

Проблема, как поясняет Мария Хосе Гомес Гарсия, председатель Секции налогового и финансового права Барселонской коллегии адвокатов (Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona), заключается в самой методике расчёта: «Справочная стоимость рассчитывается на основе статистических моделей и сопоставимых сделок купли-продажи, а не путём индивидуального осмотра каждого объекта». Таким образом, квартиры в плохом состоянии, занятые жильцами или имеющие серьёзные строительные дефекты, получают налоговую оценку, не соответствующую их реальному положению.

Чтобы исправить ситуацию, наследникам необходимо сначала подать налоговую декларацию с уплатой по кадастровой справочной стоимости — это позволяет избежать штрафов и пеней, — а затем подать заявление на rectificación (исправление) с требованием возврата излишне уплаченных сумм. Ключевым документом в этом процессе является отчёт эксперта — архитектора или технического архитектора, — который на основе физического осмотра объекта обосновывает, почему реальная стоимость ниже. Такой отчёт обходится, по разным данным, от 300 до 1 000 евро в зависимости от сложности объекта.

Административные процедуры занимают от шести месяцев до года. Если налоговая служба отклоняет запрос, дело может дойти до экономико-административного обжалования и затем до суда, что затягивает процесс на несколько лет. Гомес Гарсия рекомендует действовать быстро: «Если действовать оперативно, можно оспорить справочную стоимость непосредственно в Кадастре, чтобы затем подать налоговую декларацию по наследству уже с более низкой справочной стоимостью», — такой подход позволяет избежать переплаты с самого начала.

Наибольшие шансы на успех имеют наследники, получившие в наследство старые квартиры, требующие полной реставрации, объекты в муниципалитетах с низкой активностью на рынке недвижимости, занятые квартиры, помещения, переоборудованные в жильё с нарушениями градостроительных норм, а также объекты с существенными строительными дефектами. Вероятность успеха, предупреждает эксперт, «зависит от качества доказательств» и значительно возрастает при наличии серьёзных дефектов, аварийного состояния или необходимости полного ремонта. Напротив, для относительно новых квартир в активных городских рынках справочная стоимость обычно близка к реальной, и шансы на успешное оспаривание невелики.

Согласно данным Главного управления Кадастра (Dirección General del Catastro), значения справочной стоимости на 2026 год были опубликованы ещё 9 октября 2025 года — более чем за два месяца до вступления в силу. Это означает, что тысячи семей столкнулись с налоговой базой, отличной от прошлогодней и зачастую более высокой. Пока Кадастр совершенствует свои статистические модели без включения физического осмотра каждого объекта, разрыв между налоговой и реальной стоимостью будет продолжать бить по наиболее уязвимым наследствам.