26 августа 2026, 05:00 — Продажа квартиры или дома в Испании не сводится к простой разнице между ценой покупки и ценой продажи. Расходы на обе сделки, документально подтверждённые улучшения, срок проживания в объекте и даже метод расчёта муниципального налога могут существенно изменить итоговую налоговую нагрузку. К такому выводу пришли эксперты, опрошенные изданием La Vanguardia.

Для физического лица — налогового резидента Испании, находящегося в общем режиме, операция обычно затрагивает два основных налога: IRPF (налог на доходы физических лиц) в случае возникновения прироста капитала и муниципальную плюсва́лию — налог на увеличение стоимости городских земельных участков.

«Главное бремя для продавца — это IRPF, поскольку налоговая служба исходит из того, что мог быть получен прирост капитала», — поясняет Ракель Хурадо, техник Регистра экономистов — налоговых консультантов Генерального совета экономистов Испании. Алехандро де Градо из юридической фирмы Ainos Abogados добавляет, что при продаже необходимо анализировать «два основных налога: IRPF и налог на увеличение стоимости городских земельных участков».

Как рассчитать реальную прибыль

Прирост капитала считается как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения после применения разрешённых законом корректировок. К цене покупки можно прибавить налоги и расходы, понесённые при приобретении (нотариус, регистрация, уплаченный налог), а также документально подтверждённые инвестиции в улучшения. Расходы на финансирование (проценты по ипотеке) не включаются. Из цены продажи, в свою очередь, вычитаются расходы и налоги, связанные с передачей и оплаченные продавцом.

«Стоимость приобретения можно увеличить за счёт расходов, понесённых при покупке, а также за счёт ремонта и улучшений. А стоимость передачи можно уменьшить на расходы по продаже, такие как комиссия агентства недвижимости или муниципальная плюсва́лия», — подчёркивает де Градо.

Если скорректированный результат отрицательный, налог не уплачивается, а убыток можно компенсировать в рамках базы сбережений.

Ставки IRPF на прирост капитала в 2026 году

При наличии прибыли она включается в базу сбережений и облагается по прогрессивной шкале: - 19% — на первые 6 000 евро; - 21% — от 6 000 до 50 000 евро; - 23% — от 50 000 до 200 000 евро; - 27% — от 200 000 до 300 000 евро; - 30% — свыше 300 000 евро.

Каждый отрезок облагается по своей ставке, а не единым процентом на всю сумму.

Реинвестирование в новое жильё: освобождение со сроками

Если продаётся основное жильё (vivienda habitual), а вырученные средства направляются на покупку нового основного жилья, прирост капитала может быть полностью или частично освобождён от налога. Срок на реинвестирование — два года (отсчёт от даты к дате). Новая квартира может быть куплена как после продажи, так и в течение двух лет до неё.

Де Градо предлагает запомнить простое правило: «3-2-1» — три года проживания для признания жилья основным, два года на реинвестирование и один год на фактическое заселение в новое жильё.

Льготы для продавцов старше 65 лет

Владельцы, достигшие 65 лет, могут полностью освободиться от налога при продаже своего основного жилья — без обязательства покупать другое или оформлять пожизненную ренту. Если продаётся не основное жильё, освобождение возможно при направлении выручки (до 240 000 евро) на оформление пожизненной ренты (renta vitalicia) в течение шести месяцев после сделки.

Муниципальная плюсва́лия: два способа расчёта

Этот налог взимается муниципалитетом и облагает прирост стоимости именно земли, а не всей недвижимости. Декларацию необходимо подать в течение 30 рабочих дней после сделки.

Закон допускает два метода определения налоговой базы: объективный (на основе кадастровой стоимости земли и коэффициента за период владения) и по реальному приросту. Если документально подтверждённый реальный прирост ниже объективного, налогоплательщик вправе применить меньшую базу.

«Одно из активных действий, которые мы можем предпринять, — проверить, какой из двух методов выгоднее», — отмечает де Градо.

Особый случай: нерезиденты

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан удержать и перечислить в бюджет 3% от цены сделки в качестве авансового платежа по налогу на доходы нерезидентов. Муниципальная плюсва́лия при этом также может быть применима.

Оба эксперта сходятся в главном: налоговая экономия зависит не от импровизации после продажи, а от тщательной подготовки. «Прежде чем продавать жильё, стоит спланировать, проконсультироваться и принимать взвешенные решения», — резюмирует де Градо. Хурадо добавляет, что ключ к успеху — «правильно рассчитать прибыль, сохранить все подтверждающие документы и проверить, выполняются ли условия для применения освобождений».