Унаследованная квартира не имеет единственной «правильной» цены. Цифра, которую наследники указывают для уплаты налога на наследство, может не совпадать с той, которую они считают справедливой при разделе. А когда стороны не могут договориться даже о том, кто должен проводить оценку, раздел имущества блокируется ещё до того, как кто-либо получит свою долю, предупреждают каталонские юристы.
Как пишет La Vanguardia, проблема особенно остро стоит, когда несколько наследников получают равные доли, а наследство состоит из разных объектов: жилой дом, квартира, денежные средства или инвестиции. «Ты хочешь одного оценщика, я — другого. Это братья и сёстры, но ещё до того, как они узнают, сколько чего стоит, они уже не могут согласовать, кто будет оценивать, — объясняет Мерейшель Габарро (Meritxell Gabarró), директор Gabarró Advocats Herències. — Если один хочет оценивать с одним специалистом, а другой — с другим, наследство оказывается заблокированным ещё до начала раздела».
Первым делом важно не путать налоговую стоимость объекта с той, что используется для формирования наследственных долей. В Каталонии для случаев смерти с 1 января 2022 года недвижимость, имеющая valor de referencia (справочную стоимость), декларируется в налоге на наследство по наибольшей из двух величин: справочной стоимости или суммы, заявленной наследниками. Если справочной стоимости нет — берётся наибольшая из заявленной стоимости или рыночной.
Но налоговая цифра не определяет автоматически, сколько «весит» квартира во внутреннем разделе. Для того чтобы сформировать сбалансированные доли, компенсировать одному наследнику деньгами или передать ему жильё, нужна оценка, принятая всеми или назначенная по правилам, прописанным в завещании.
Главный профилактический инструмент — само завещание. «Когда наследников несколько, разумно произвести раздел прямо в завещании», — отмечает Жузеп Феррер-и-Риба (Josep Ferrer i Riba), профессор гражданского права Университета Помпеу Фабра и директор Комиссии по кодификации Каталонии. По его словам, наследодатель может распределить всё имущество, указать только отдельные объекты или установить обязательные правила для будущего раздела.
Габарро советует закреплять в завещании не только то, кто что получает, но и кто будет решать вопросы оценки. «Я оставляю это записанным: оценивать имущество будет душеприказчик (albacea). Она решит, кто проведёт оценку», — поясняет юрист. Такой подход позволяет устранить первый повод для спора.
Если наследство уже открыто, первым делом нужно полностью проверить завещание: возможно, наследодатель уже распределил конкретные активы, назначил оценщика или предусмотрел арбитраж. При этом налоговый календарь не останавливается: в Каталонии декларацию по налогу на наследство необходимо подать в течение шести месяцев после смерти, а при нулевом результате — тоже. За пять месяцев можно запросить отсрочку ещё на шесть, но на период отсрочки начисляются проценты.
Если в завещании нет уполномоченного на раздел лица, а наследники не могут договориться, каталонское законодательство допускает арбитраж (если это предусмотрел наследодатель или согласны все стороны). В противном случае любой из сонаследников может инициировать судебный раздел с назначением судом оценщика и счётчика-разделителя (contador-partidor). Это крайний путь, которого можно было бы избежать, заранее прописав порядок в завещании.
«Чем лучше составлено завещание, тем всё более объяснено, — резюмирует Габарро. — Я называю это „прокладыванием пути"». По её словам, предварительное назначение того, кто будет оценивать имущество и проводить расчёты, позволяет «избежать споров между детьми или наследниками, сократить сроки и снизить издержки».