Семьи, наследующие недвижимость в Каталонии, всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда налог на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) приходится платить с суммы, превышающей реальную рыночную стоимость имущества. Причиной служит так называемый Справочный показатель стоимости (Valor de Referencia), устанавливаемый Главным управлением кадастра (Dirección General del Catastro). Как сообщает La Vanguardia 31 июля 2026 года, единственный способ скорректировать завышенную налоговую базу — заказать профессиональную оценку или экспертизу, которая в ряде случаев позволяет сократить налоговый счёт на величину до 20%.

Справочный показатель стоимости рассчитывается на основе статистического усреднения цен сделок купли-продажи в конкретной зоне и по определённому типу недвижимости. Однако, как поясняет Хоана Марин Фонсека, директор и адвокат бюро Bufete Marín Fonseca, «это фикция закона, презумпция стоимости, которая во многих случаях оказывается значительно выше суммы, заявленной сторонами при приобретении или передаче объекта». Механизм не учитывает индивидуальные особенности каждой квартиры или дома.

Конституционный суд Испании своим решением 13/2026, вынесенным по вопросу о неконституционности № 3631-2025, подтвердил законность системы, указав, что она направлена на определение наиболее вероятной цены продажи и снижает количество споров. Вместе с тем суд оставил за налогоплательщиками право оспаривать установленную кадастром стоимость — сначала в административном порядке, а затем, при необходимости, в суде.

Бремя доказывания при этом ложится на наследника. «Бремя доказывания перевернуто: теперь именно гражданин должен доказать, что кадастр ошибается, а не наоборот», — отмечает Марин Фонсека. Если налоговое агентство автономного сообщества выявляет расхождение, оно может доначислить налог с пенями за просрочку.

Чтобы оспорить завышенную стоимость, наследник должен подать заявление о пересмотре налоговой декларации в Налоговое агентство Каталонии (Agencia Tributaria de Catalunya), приложив официальную оценку, одобренную Банком Испании, или экспертное заключение, подтверждающее реальную стоимость объекта на дату смерти наследодателя. Расходы на оценку и юридическое сопровождение несёт сам наследник. Каталонское налоговое агентство, в свою очередь, обязано направить заключение в Главное управление кадастра (федеральный орган) для вынесения обязательного к исполнению решения. Только если кадастр пересмотрит свою оценку, автономная администрация возвращает излишне уплаченную сумму вместе с процентами.

В случае отказа единственным выходом остаётся обращение в Региональный экономико-административный суд Каталонии (TEAR), который перегружен делами. Если первая инстанция — Налоговое агентство — рассматривает жалобу от шести месяцев до года (нередко с молчаливым отказом), то TEAR может выносить решение от 18 до 30 месяцев. В сумме весь процесс способен затянуться почти на два года, в течение которых семья вынуждена авансировать уплату налога в ожидании возможного возврата.

По данным Национального института статистики (INE) за первый квартал 2026 года, цены на жильё в Каталонии выросли на 10,5% в годовом исчислении — это самый низкий показатель среди всех автономных сообществ. Разрыв между кадастровой и реальной стоимостью особенно ощутим для старой недвижимости и объектов в сельской местности. «Кадастр использует статистические модели на основе среднерыночных показателей, но не учитывает и не проверяет каждую конкретную особенность объекта», — подчёркивает Марин Фонсека. В результате квартиры с повреждениями, плохим состоянием или неудачной ориентацией оказываются переоценены. Аналогичная ситуация складывается в малонаселённых муниципалитетах с низкой активностью купли-продажи, где недостаточно данных для точного сопоставления.

Каталонские суды, по словам адвоката, внимательно рассматривают такие иски при наличии убедительных доказательств: «Если эксперт с помощью планов, фотографий и показаний местных жителей докажет, что квартира находится в запущенном состоянии, имеет худшую ориентацию или дефекты, которые кадастр проигнорировал, суд, как правило, устанавливает рыночную стоимость и обязывает налоговое агентство вернуть деньги с процентами». С учётом ежегодного обновления Справочного показателя и неравномерного роста цен на жильё в разных муниципалитетах Каталонии, число семей, прибегающих к экспертной оценке для корректировки налога на наследство, будет, по всей видимости, только расти.