Барселона, 10 июля 2026 года. Согласованная с покупателем цена — лишь отправная точка при продаже здания в Барселоне. Реальная сумма, которую получит продавец, может оказаться значительно ниже после вычета налогов, погашения регистрационных обременений, оплаты услуг специалистов и прочих сопутствующих расходов. К такому выводу приходят эксперты, опрошенные La Vanguardia в материале, посвящённом подготовке к продаже коммерческой недвижимости в каталонской столице.

Как поясняет Жоан Франсеск Пон Клементе, профессор финансового и налогового права Университета Барселоны и адвокат бюро Martínez-Comín, до выставления объекта на рынок собственнику необходимо прояснить три ключевых вопроса: чего он хочет добиться, что именно продаётся и каким способом. «Эти решения задают тон всей операции», — подчёркивает эксперт.

Одним из главных факторов, снижающих итоговый доход, является налогообложение. Если владельцем здания выступает физическое лицо — резидент Испании, прирост капитала облагается налогом на доходы физических лиц (IRPF). В случае, когда объект принадлежит коммерческой компании, сделка подпадает под налог на прибыль (Impuesto sobre Sociedades). Распространённая ошибка, по словам специалистов, — думать, что налог рассчитывается от полной суммы, указанной в договоре купли-продажи, тогда как на деле облагается именно реальный прирост стоимости после вычета цены приобретения, сопутствующих расходов и подтверждённых улучшений.

Отдельную статью расходов составляет муниципальный налог на прирост стоимости городской земли (IIVTNU), известный как плюсвалия муниципаль. В Барселоне, по оценкам экспертов, для зданий, находившихся в собственности длительное время, этот налог может достигать от 50 000 до 300 000 евро. Расчёт производится исходя из кадастровой стоимости земли и коэффициентов, установленных местными властями, либо на основе реально полученного прироста стоимости — налогоплательщик вправе выбрать более выгодный вариант. «В Барселоне муниципальное налогообложение — не деталь, а решающий фактор», — подчёркивает Пон Клементе.

Помимо налогов, продавцу предстоит учесть расходы на нотариальное оформление, регистрацию, технические сертификаты и погашение возможных обременений. В частности, обязательным является сертификат энергоэффективности, а для старых зданий жилого фонда Барселоны может потребоваться техническая инспекция здания (ITE). Нередко выявляются расхождения между данными Кадастра, Реестра и фактическим состоянием объекта, что влечёт за собой дополнительные затраты на корректировку документации.

Особую сложность представляют ситуации, когда здание перешло по наследству или находится в долевой собственности. В таких случаях, помимо текущей сделки, необходимо учитывать налог на наследство и дарения, а также плюсвалию, возникшую при наследовании. Разногласия между совладельцами по поводу минимальной цены, сроков продажи или распределения расходов могут затянуть операцию на месяцы. «Хорошо организованная долевая собственность предотвращает конфликты и ускоряет продажу», — советует профессор.

Специалисты рекомендуют до начала переговоров составить экономико-налоговый прогноз, смоделировав различные сценарии цены, сроков, распределения долей между совладельцами, накопленных амортизаций и возможных к вычету расходов. Как отмечают в компании Renta Corporación, собственники нередко запрашивают цену выше рыночной, но в ходе переговоров она корректируется с учётом реального положения дел.

Итоговый чистый доход рассчитывается по формуле: из цены продажи вычитаются налоги, плюсвалия, остаток по ипотеке, гонорары специалистов и расходы на техническое урегулирование. Например, при предложении в 4,5 млн евро после вычета примерно 280 тыс. евро налогов, 75 тыс. евро плюсвалия, 350 тыс. евро ипотечного долга, 45 тыс. евро расходов и 30 тыс. евро на технические корректировки продавец получит около 3,72 млн евро. «Решение о продаже зависит не только от цены, но от баланса между возможностью, риском и временем», — резюмирует Пон Клементе.